房产税试点扩容引发社会关注 征收模式或延续“上海重庆”

　 房产税试点扩容的消息再度引发社会关注！

　　近日，国务院批准了发改委《关于201年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人回答记者提问时表示，今年房产税会有具体动作。

　　据悉，目前已由住建部牵头、国税总局以及财政部相关人士组成了专门机构，对房产税的试点扩容以及全面开征做相关调研准备。作为地方财税体制改革的一部分，今年极有可能推出第二批房产税试点城市。那么，房产税能否抑制住房价上涨？将对市场产生什么影响？真的能够成为楼市调控“去行政化”的风向标吗？这一系列问题备受关注。

　　扩容能否抑制房价

　　自去年以来，有关房产税的消息频频出现，先是“年内房产税试点逐步扩大”，紧接着是“房产税全国推广方案正在加紧研究”。正因如此，房产税的推出有着另外一个意义，即抑制房价上涨。可是，有人也相应提出质疑，房产税真的就能够抑制房价上涨吗？

　　就目前的试点情况来看，上海模式房产税是按增量进行征税的，这一税制对新进入房地产市场的人来说具有打压作用，但是对于那些已经拥有大量房产的人来说没有多大的作用。如此一来，将产生不公平的现象。此外，重庆模式房产税是按每年高档住宅进行征税的，房价上涨，其标准也随之上升。倘若把房产税的门槛设得太高，似乎对于打压房产价格并没有起到多大作用。由此看来，目前所试点的房产税效果并不是那么明显。

　　有业内人士指出，对个人住房征收房产税，主要有三种功用。一是完善财税制度，房产税属地方税种，能增加地方财政实力，匹配事权。二是有利于调节收入分配，缩小贫富差距。三是可引导购房者理性选择居住面积适当的住房，促进土地的节约集约利用，同时抑制投资投机性需求，进而有助于稳定房价。

　　对此，CRIC研究中心房地产研究员杨晨青接受中国商报记者采访时说：“其实，房产税和房价之间没有特别直接的关系。房价的涨与跌主要是由供求关系来决定的，现在的房价高主要是供求关系所造成的。如果未来的房地产市场依然呈现出供不应求，那房价肯定会继续上涨。”

　　杨晨青表示，打压房价无非两个办法，即压制需求和增加供应量。事实上，从调控逻辑上来说，增加供应量才是长期机制，压制需求仅仅是短期作为。虽然房产税、限购限贷更偏向于市场化，但从市场经济角度来说，这些调控的影响还是有限的。在过去十年，房地产行业已无数次出台政策打压需求，但事实证明，这样的压制需求的政策影响已经越来越差。

　　杨晨青向中国商报记者举例道，就拿上海作为例子，据统计，从2005年至2012年，商品房的成交建筑面积大概是8700万平方米左右。如果每套房按100平方米来算的话，那过去8年，上海新增商品房基本上是不到90万套，相对于上海人的需求规模(820万户家庭)，新增的商品房（商品房 / ）套数仅仅能够支撑上海常住人口11%的比例，也就是说，在10户家庭里只有1户家庭能够在新房市场买到房子。

　　“这样看来，单靠打压需求是很难把房价抑制住的。因此，我个人认为，房产税、限购限贷对房价的影响是偏短期的，大家也不必对房产税寄予过高的期望。”杨晨青说。

　　征收模式或延续“上海重庆”

　　房产税试点扩容消息一出，除了对其城市扩围外，人们对其征收模式也很关注。

　　据悉，上海在2011年推出房产税试点，针对增量，税率分别为0.4%和0.6%，并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量，税率为0.5%至1.2%。

　　今年4月初，杭州坊间就流传“杭州房产税即将开征”。杭州流传的房产税试点方案内容是：4月26日，杭州出台细则；5月1日起，杭州作为第二批房产税试点城市，开始征收房产税。具体细则将参考上海模式：人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4%。、豪宅8%。，家庭第二套起征，存量免征。

　　然而，这条传言中的杭州版房产税并没有如期到来。由于种种原因，该方案推后暂缓。原因是针对房产税征收范围、如何征收，各方尚有争议。这也反映了地方政府的微妙心态。

　　财政部财政科学研究所副所长王朝才说：“第二批房产税试点扩容基本上是以地方政府自愿为主。”对于传闻中的房产税试点征收方案主要效仿上海模式，他认为，这有其可能性。

　　有专家表示，以增量房为主要征收对象在交易环节就可以实现，比较容易控制，而对存量房征收还要进一步评估。

　　对此，上海易居地产研究院副院长杨红旭表示：“如果试点城市效仿上海或者重庆，由于税基偏窄、税率偏低，程度显然是不够大的。但改革需要一个渐进的过程，一定会先易后难，如果先进行增量征收就会减少阻力。”

　　杨红旭指出，房产税的试点方案都将是暂时的，大方向一定是全国性针对存量房开征。

　　著名财经评论人叶檀指出，最好、最公平的办法是将存量和增量一起进行征税，而且以拥有几套房或多大的面积进行计算。

　　中国国际经济交流中心专家马庆斌表示，逐步推进房产税，更加倾向于市场调节的方式，有利于促进房地产市场的健康发展。

　　限购并非长久之计

　　根据房地产调控思路的变化，市场与政府正逐渐就房地产调控“去行政化”达成共识。未来调控有望弱化短期化做法，突出系统化长效机制。而作为建设长效机制的有力手段之一，房产税或成调控“去行政化”的风向标。

　　“房产税将成为‘去行政化’的风向标已成为业内共识。”杨晨青告诉中国商报记者，房地产限购是2010年开始、2011年升级的，就目前的情况来看，已成为市场的调控核心。

　　杨晨青认为，但这对于市场经济体系来说不是长久之计，倘若限购退出调控舞台的话，必须得有同等力度的手段去替代，不然风险会比较大。综观目前我们所能够想到的方法，只有房产税能够起到替代作用。而且，房产税对于整个行业来说，是一个长效机制。

　　在过去十年，房地产行业快速发展，期间遭遇“十年九调控”。有业内人士认为，部分行政化调控手段违背了市场规律、干扰了市场预期，效果与调控初衷适得其反。房价仿佛成为“拍皮球”，每次政策短期打压后，随之而来的是报复性上涨；开发商根据调控松紧调整经营安排，调控越紧供应越少，对房价产生催涨作用；购房者往往在调控之前抢购、抢过户，假结婚、假离婚等怪相频生。最近几个月，虽然出台了史上最严的“国五条”，但是房地产市场依然出现较大波动。有人质疑，房地产调控政策成为“空调政策”？

　　再加上房地产业是影响宏观经济稳定的重要因素，与多个行业景气高度相关，直接或间接影响0%以上的GDP总量。房地产行业相关的土地及税费收入是地方财政收入的重要来源，也是金融扩张的重要依托。房地产调控可谓“牵一发动全身”。

　　“在过去十年的调控中，整个行业都是以被动管理为主。大家预期有必要从主动管理的角度去引导这个行业，房产税本来就是主动管理里面比较切实可行的政策。推动房地产行业及中国经济长期健康发展，房产税正是这一长期体系的重要组成部分。”杨晨青说。
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