短期高压式调控能暂时抑制房价上涨 却无法改变楼市的长期预期

　楼市“银十”在今年的国庆节期间表现得成十足。根据北京市住房和城乡建设委员会的统计数据，国庆7天假期，北京市商品住宅共成交89套，成交面积为7060平方米，与去年相比翻了一番。不仅是一线城市，武汉、日照等三、四线城市住房也出现了热销，“抢房”、“日光盘”等字眼充斥着节日的市场。

　　“包括北京、上海等大城市在内，楼市看涨预期不断强化。”上海易居房地产研究院研究员严跃进接受记者采访时表示，对比国庆节前7天的数据可以看出，相对于节前几天火热的成交量，国庆节的市场行情相对弱化。但是，同比去年水平，该时期的成交量明显偏好。国庆放假的节日安排，影响了10月1日至4日的成交量，但从5日开始，成交量继续保持了上升势头。总体看，“金九银十”特征较为明显。

　　严跃进认为，包括北京在内的重点一线城市，供需矛盾在短时期内依然难以化解，这是楼市看涨的最根本原因。在看涨情绪下，部分房企在定价上更趋强硬。购房者“追涨不追跌”的情绪又进一步助推楼市价格的攀升。不仅如此，由于今年住房成交量持续火热，大型房企去库存迅速，赚得盆满钵满，甚至已提前完成了全年销售任务。统计显示，仅前三季度，万科和绿地的销售额就已过千亿元，尤其是万科以1279.亿元的销售额领衔同业，同比涨幅达%。未来开发商有可能会出现惜售局面，从而加大供需失衡，变相涨价的现象将会增多。

　　不可否认，目前房价又陷入一种集体亢奋式上涨状态，这也使得许多城市今年的房价调控目标难以完成。今年年初，直辖市、省会城市和计划单列市基本都按照国务院的要求公布了“房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅”的房价调控目标。但从前9个月的楼市表现及10月初的情况来看，虽受限价、限售、限签等政策影响，购房者的刚性需求还是很大，入市动机充足，造成至少10个城市的房价涨幅已超过政府年初的调控目标。业内人士认为，未来房价整体走势还会继续看涨，这将造成更多人恐慌性入市，虽然目前出手的多是刚性需求和部分改善性需求，但是需求释放的速度却非常态，甚至有点疯狂。

　　而房价预期反弹态势的确立，印证了楼市调控依然任重道远，这轮调控注定是一场“持久战”。虽然刚性需求支撑下的市场环境相对健康，但是也很有可能会透支未来的购买力。而房价上涨到目前价位后，由于回调动力不足，从而为将来的市场埋下隐患。事实上，伴随着房价上涨，已经又有部分购买力被挤出市场，而等购买力较强的需求释放完毕后，如果房价不进行相应幅度的回调，那么未来的有效需求就会大为减少，而买不起房的刚需会形成新的夹心层，加大保障房建设分配的压力。

　　从调控的角度看，虽然各地的限购、限贷（贷款 / ）已成为常规化调控手段，对投机的抑制作用仍存，但对房价预期的影响已消失殆尽。这从楼市成交持续量价齐升中可见一斑。上海易居房地产研究院的最新报告显示，9月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为99万平方米，环比增长.7%，同比增长16.0%。同时，虽然没有大规模的投资性需求入场，但是楼市依然成为许多资金的避风港。今年通过信托、理财等“影子银行”流入房地产市场的资金不在少数。种种迹象显示，调控形势不容乐观，如果房价缺乏新的拉力，那么市场预期彻底逆转后，要调控房价势必将付出更多大代价。

　　更重要的是，随着国庆节“抢房潮”的出现，购房者在与开发商的博弈中已丧失了话语权，只能被动地接受价格上涨，而近期“地王”的频现又加剧了房价上涨预期。针对这一现象，9月25日，国土资源部召集一些省市相关部门负责人，对房地产用地管理和调控进行专题研究，提出平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。

　　不过专家建议，短期的高压式调控虽能暂时抑制房价上涨，但却无法改变楼市的长期预期，行政调控的作用毋庸置疑，但效果却不尽如人意，导致民众对房地产市场健康走向的信心不足。目前，市场已经到了必须出台长效调控机制的时候，土地供应、房产税等核心内容应及时推出，否则难以控制房价过快上涨。