二手房交易暗藏6大陷阱须提防 违规“变通”操作双方均需担责

交完钱后，才发现自己买的二手房有蚁害，买家索还中介费，中介却称不知情不会退钱，这是近日业界广泛关注的一则新闻。昨日，深惠三市消委会联合发布消费提示称，从三市消委会上半年受理的投诉情况分析，房产中介领域仍存在诸多违规暗箱操作，提醒消费者涉及到重大影响的事项，建议亲自到相关部门予以确认，勿轻信中介提出的“变通”做法。

案例 违规“变通”操作双方均需担责

市消委会方面昨日称，消费者赵先生通过某房产中介购买了一套二手房（二手房 / ），与业主三方签订了《房地产买卖合同》，当场支付了1万元定金及4000元中介费。由于赵先生来工作只有大半年，但办理银行按揭需要提供在工作满一年的完税和社保证明。当时在中介的诱导下，赵先生同意另支付中介2000元“变通”代办费，办理满1年的假完税和社保证明。

后来，银行审理按揭材料时发现了赵先生的完税和社保证明有假，退回不予审批，赵先生的购房交易被迫中止。中介以《房地产买卖合同》第16条“若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方之一须即时付予经纪方人民币贰万元作为违约金”的约定，拒退中介费和代办费。

经东消委会介入，认为中介怂恿赵先生“变通”办理明是导致交易中止的直接原因，但赵先生也明知是，且为房产中介提供资料、资金等便利，无形中成了“帮凶”，双方应对交易失败承担责任，按过错责任共同承担损失。经协商，赵先生获得中介退回5000元及房东退回1万元定金，赵先生承担1000元的损失。

分析 交易暗藏6大陷阱须提防

三市消委会联合发布的消费提示称，中介角是否诚信、专业，决定了交易的公平性，根据分析今年上半年三地的消费投诉来看，当前房地产中介行业主要暗藏6大消费陷阱。

一是定金锁定交易，反悔即侵吞。其二是隐瞒瑕疵，误导消费者。中介提供的信息不实有两个原因：一是业主没有如实告知中介，但中介应当尽核对核查义务；二是业主如实告诉了中介，但中介故意隐瞒，比如房龄、抵押、缺陷、配套等，购房者往往签了居间合同后才知道存在这些不利因素，此时中介往往以“拗定金”来威胁，迫使客户继续交易。三是虚假承诺，诱使交易。为促成交易，中介信口开河，有意迎合买卖双方交易意向的学位、产权、费用等虚假承诺，消费者往往缺乏有效的书面证据导致不能依法维权。四是乱收费。当前房产中介行业惯例一般以不超过成交%的幅度收取佣金，但还有按揭服务费、办证费、律师费、特种（“变通”）服务费等各种名目收费。五是霸王条款。比如“因买方资料不实导致交易失败没收定金”等霸王条款。六是违规“变通”操作。为使双方满足房产交易条件，中介违法违规代办社保、完税等虚明，并趁机收取价格不菲的代办费，代办不成功或被揭穿，由于消费者在其中有怂恿协助的行为，代办费和佣金处置争议很大。

提醒 重大事项建议亲自到相关部门予以确认

眼下，房地产中介市场良莠不齐，违规暗箱操作行为引发了不少消费者不满。市消委会提醒广大消费者采取以下五招主动规避中介服务纠纷：

第一，选择合法、有规模的中介机构（中介 / ）。了解房地产中介机构和经纪人的资质，具体可咨询房管局或房地产中介行业协会。

第二，了解政策和服务陷阱。购房前，消费者应先了解国家最新的房产调控政策和行业消费陷阱，包括税费、信贷、购房条件、行业黑幕，主动了解房产交易形势，避免被不良中介忽悠和误导。尤其是对学位、产权等对个人有重大影响的事项，建议亲自到相关部门予以确认。

第三，买房下定需谨慎。定金是支付给卖方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必须要求中介出示卖方委托收定的委托书，千万不要把定金等前期费用转进经纪人的私人账户。同时，约定退定条款，对“诚意金”等名目的预收款，建议约定“诚意金交易失败可退”的条款以保障自身权益。

第四，签订规范合同。所有细节及特殊约定必须书面写进合同，并明确买卖和中介三方权利和义务。

第五，交易必须恪守诚信守法的原则。中介和买卖双方应严格按照法律法规的规定进行房屋交易，消费者不要为了促成交易，轻信中介提出的“变通”做法，默许违法伪造资料或为其行为提供便利条件。最终不仅房产交易不成，还得为“变通”违法违规承担相应的法律责任和损失。

近日，记者从银监会了解到，为了确保信用风险加权资产计量的审慎性，银监会于近期制定发布了包括《关于商业银行实施内部评级法的补充监管要求》等在内的多个资本监管配套政策文件，其中提出个人住房贷款的违约损失率不得低于10%。

“中国版巴塞尔协议”《商业银行资本管理办法》落地已经半年有余，部分银行为了提高资本监管的风险敏感度和灵活性，向监管部门申请实施高级内部评级法。

《补充监管要求》明确，商业银行实施内部评级法应审慎估计违约概率、违约损失率、违约风险暴露和期限等风险参数。计算资本充足率时，内部评级法覆盖部分的信用风险加权资产不低于商业银行内部估计值的1.06倍。此外，商业银行应根据清收不良贷款的经验数据、内部政策流程、经济周期对抵押品价值的影响等因素审慎估计违约损失率，鉴于房地产价值波动的周期性特征，个人住房抵押贷款的违约损失率不得低于10%。

银监会表示，《补充监管要求》的发布目的也在于增强资本监管的有效性，提升商业银行风险管理能力，强化市场约束功能。

据了解，从去年开始，商业银行资产质量开始下降，银监会对于资产质量的把控更加严格。近日，一位国有银行人士透露，银监会正在以现场检查等方式对商业银行的资产质量进行调查。

■解读

或使房地产信贷收紧

中原地产研究部总监张大伟表示，违约损失率是指债务人违约将给债权人造成的损失数额，个人房贷违约损失率不得低于10%，会影响到银行对房贷的放款额度。他分析，每个金融机构都有一套以贷款违约概率和贷款（贷款 / ）违约损失率为参数的数学模型，违约损失率越高，可能针对该系列贷款的约束会越多。

张大伟指出，这一规定可能导致银行在房地产贷款发放上有所收紧。目前房价居于历史高位，的确存在着很大风险，银监会提高监管有利于防范风险。整体来说，现在房地产市场对信贷的依赖性非常强，这一政策对市场心理也有一定影响。