房地产政策逐渐浮出水面 截断房地产金融风险传染链条

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房地产政策逐渐浮出水面  截断房地产金融风险传染链条

  限购政策撤出后,新的房地产政策逐渐浮出水面。这些政策着眼于以真实民间财富做实房地产资产,截断房地产的金融风险传染链条。

  第一个表现是提高房贷门槛与利率。媒体报道,近日,成都各大商业银行几乎都不约而同地提高了个人房贷的门槛,首套房贷款(贷款 / )利率普遍上浮了5%~15%,二套房贷款利率的上浮幅度,最高幅度达到了25%。上浮房贷利率、提高房贷门槛几乎成为银行的共同选择,笔者在三亚等地调查的结果是,这些地方虽然不对外地客限购,但是早在两年前,无法提供一年纳税证明与社保缴纳证明的人无法贷款,只能以现金购买,开发商为全现金购买者提供9.5折左右的优惠。

  房地产泡沫的金融风险主要是金融杠杆运用过量,负债率过高,上世纪90年代初所有人在海南借钱炒房,房价稍有下挫,从开发商到银行炒地炒成地王、贷款变成房东,一堆烂帐与烂尾楼堆积在银行角落里,只能破产、剥离了事。而现在,三亚房价依然高企,与当地居民的平均收入完全不匹配,但三亚却没有房地产泡沫崩溃之忧,主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分现金购房,不管房价高低,这些富裕的持有人我自岿然不动,不会进行大规模抛售,把房子丢给银行。这是典型的用现金做实旅游地产的好办法。

  第二个表现是开发商的融资渠道发生变化,以往银行的开发贷是主要来源,而后支撑高地价的是购房者的现金,理财者购买的用于房地产开发的信托等理财产品,最终,要过度到房地产投资信托基金(REITs)。

  17日,媒体披露从权威人士处获悉,随着房地产调控长效机制建立,房地产融资政策有可能放宽。其中,有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门,开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

  REITs作为房地产风险共担、收益共享的信托基金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,投资者拥有发行收益凭证,REITs可以汇聚民间资金进行房地产投资或者管理,较为规范有稳定利润来源的REITs也可以上市,是一种可进可退的民间资金投资方式,其中最重要的是,房地产的一级开发、二级开发、保障房建设管理都可以通过REITs的方式进行,将银行从房地产贷款的绞索上再解救一次。目前银行所拥有的房地产贷款,有一部分质量并不差,因此,可以通过资产证券化的方式推向投资市场,如此一来,银行真的可以前程无忧了。

  不仅银行对房产商的开发贷较为谨慎,更谨慎的是股票市场,涉房再融资证监会四处未批一单。按照此前国务院有关规定,房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为,必须以“无囤地”“无囤房”“无违规销售”为前置条件。按照三部门从2009年商定的工作程序,在提交再融资申请后,“无囤地”审核和证明材料由国土资源部开具,“无囤房和违规销售”的审核和证明材料由住建部开具,如此高的门槛进行股市再融资,几乎是不可想像的。

  民间拥有的巨量房产,最终有部分通过养老由金融机构进行回购,定价主要由金融机构参照市场价制订。国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施。发改委和民政部官员就《意见》进行了积极的正面解读,指出一方面意见明确提出要充分发挥社会力量的主体作用,对民间资本进入养老服务业释放了利好消息;另一方面也明确了政府的兜底责任。如果试点成功的话,对于解决老年人的养老资金问题,盘活已有房屋资源,扩大保险公司业务都有积极意义。事实上,以房养老倒按揭的风险就在于人均预期寿命与房地产产权、返租定价,稍有不适,就会衍变为廉价夺取房屋产权的行为。

  房地产政策最难改变的就是分税制后的中央与地方税收责权利清理,以及土地政策,如果以目前的做实市场思路,事实上是财富转移、真金白银大腾挪的思路,最困难的土地、税收清理暂且靠后。谁说只有李嘉诚懂得资产大挪移,内地的金融机构、决策部门不差分毫。


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评论列表

    本站网友 梅县铁汉
    1秒前 发表
    媒体披露从权威人士处获悉
    本站网友 东汽集团
    25分钟前 发表
    主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分现金购房
    本站网友 byod
    11分钟前 发表
    其中
    本站网友 工行信用卡申请
    25分钟前 发表
    “无囤地”审核和证明材料由国土资源部开具
    本站网友 文华财经软件
    19分钟前 发表
    涉房资产注入等行为
    本站网友 umo
    6分钟前 发表
    投资者拥有发行收益凭证
    本站网友 十大名牌电动车排名
    30分钟前 发表
    有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门
    本站网友 武汉保利拉菲
    27分钟前 发表
    指出一方面意见明确提出要充分发挥社会力量的主体作用
    本站网友 休克疗法
    12分钟前 发表
    新的房地产政策逐渐浮出水面
    本站网友 山东省生猪价格
    30分钟前 发表
    以房养老倒按揭的风险就在于人均预期寿命与房地产产权
    本站网友 中国利比亚
    11分钟前 发表
    如此高的门槛进行股市再融资