以市场化手段理顺房地产市场的供需关系 打击囤地累进征收增值税

  中央政府已经明确下半年将继续实行积极的财政政策，我们可以期待此举将在房地产调控中发挥重大作用———以市场化手段理顺房地产市场的供需关系。不坚持房地产调控就无法创造房地产市场平稳健康发展的良好状态，但坚持房地产调控不等于坚持执行现有的各项调控政策。目前对于首次置业、购买普通商品房实行的财税政策发挥了积极的调控作用，但对于盘活存量所执行的交易税政策，则起了冻结市场的作用。因其仅考虑了对投资、投机性购房的威慑作用，使货币政策的限贷效果更直接，对于繁荣二手房（金港镇二手房 ）市场、缓解住房供需矛盾则起了负面影响。

  经济学的两大核心思想即物品是有限的、社会必须有效利用有限资源。宏观经济调控房地产方面的一个重要课题是应该研究如何有效地利用土地资源及建造出来的住房。所以，研究建立房地产长效发展机制必须研究如何盘活土地存量、房屋存量和如何用好这两项增量的问题，而不是从控房价和增加政府税收的角度去使用财税政策的调控工具。我们有理由期待财税政策在房地产调控方面能作出新的突破。

  对于一些被人们寄予“厚望”的、上令下不行或僵持不下的政策可否正式宣布退出，代之以可行的、能集中指导全国又照顾各地区差异的有一定灵活性的政策？比如现行的房地产销售中的土地增值税政策，如果执行到位，确实可以限制开发商的暴利，在房价上涨过快时达到政策设计者预想的作用。但各地在执行中往往由于核算、审查的复杂性和工作量，均改为预征，即规定在销售时按售价的百分比征收。如果承认并执行这种预征的方法，就可以增加其盘活土地存量，打击囤地功能。如对于超过土地出让合同的规定时间推向市场的项目按推迟的时间累进征收增值税，就可以达到提高开发商信守合同的积极性，促使开发商减少土地囤积、加大市场供应，扭转开发商固有的囤积土地、地价只涨不落的惯性思维和做法，将政府推出土地的计划坐实，真正发挥调整市场供应的作用。

  对于庞大的存量房屋市场更有必要引起重视，出台有力的财税政策。成熟的房地产市场，二手房交易量应远远大于一手房。经过高速发展的一线城市和某些二线城市，其存量房的数量、满足住房阶梯化需求的能力，可以挖掘的潜力是巨大的。如当房产税扩大试点范围可以保证不再会有人增持多套房屋时，就应该尝试同时降低交易税率，使得原有的20%税率基本未能落实的规定得以摆脱难堪的局面，让各地目前实际执行的替代政策在统一的指导原则下合法化；按照普通商品房、高档房、别墅确定不同税率，既能盘活市场被冻结的存量，增加市场供应，国家还可获取一定的税收，同时允许一部分人合理减持房屋及不依靠银行贷款提高住房水平，这既属于合理的消费需求，也避免了一部分人首次置业就一步到位瞄准大户型、中高档房屋，更多地依赖和占用有限的银行贷款，超前消费造成资源的浪费。

  存量房屋中的小产权房，在房价越高、房屋越短缺的城市存量越大，而且新增小产权房也在无序的不可控状态中。加快正视、解决和推出小产权房的合法化、市场化规则，改变市场存量房的双轨制，才能真正合理地利用好土地和所建造的房屋这些宝贵的稀缺资源，才能真正公平合理地统一不动产的产权登记和对房屋持有环节开征房产税。如果小产权房这个巨大的隐性市场所拥有的土地和房屋存量、增量不纳入目前的商品房市场，我们研究市场的总需求、总供给都存在很大的误差和变数，也就难以建立房地产业的有效发展机制。
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