大房企抱团取暖变强强联手 小房企抱怨没本钱玩地产

大房企纷纷“强强联手” 小房企感叹“揾食艰难”

　　日前，标准普尔发布的一份有关内地房企信贷环境的报告指出，内地房企的借贷环境将出现分化。由于中央政府加强监管包括信托融资等行为，相信未来6至12个月，较小型房企将更难获得借贷或借贷成本上升。

　　标准普尔的信用分析师进一步表示，随着房地产贷款同比增速从今年上半年129%的高位回落，大型和小型房企之间在融资成本和融资可获得性方面的差距可能进一步拉大。为了得到流动性支持，弱势房企可能成为被收购的目标。业内分析人士表示，在地价高企、贷款（贷款 / ）明显偏向大型房企的背景下，中小型开发商的生存境遇日渐艰难，如果想要生存下去就必须考虑加速转型。 　　

小房企抱怨

　　没本钱玩地产

　　事实上，中小房企的日子早在此之前就已经不好过了，具体体现在难有实力获得“面粉”。翻查近两年土地成交的资料可发现，广州每次拍地，基本都是大开发商当主角，在土地供应较多的金沙洲、萝岗、番禺、白云等区域，新推出的土地几乎是全被大开发商夺得，今年广州创造的多宗“地王”，也全为大开发商所“制造”。

　　“我明年卖完这个项目后，估计要离开广州了，广州的地价成本太高了，我们这些小房企根本没本钱玩，现在真的是揾食艰难啊”番禺一小房企的老板对记者抱怨道。有业界人士指出，由于大开发商在土地市场上表现得相当进取，导致广州的地价已经达到了惊人的程度，小开发商别说难在广州拿地，就连花都、从化也难有获得“面粉”的机会。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在当前市场“基本面”好转的背景下，对于资金面不太紧张的中小房企来说，要抓紧时机及时拿地，“换仓”谋求下一轮市场发展机会，否则，就意味着市场机会的丧失。

　　大房企“牵手”遍地开花

　　抱团取暖变为强强联合

　　在小房企日子越加难过的同时，却是大房企的强强联手越演越烈。日前，中房网的一份报告指出，品牌房企强强联合拿地和开发项目，越来越成为一种主流现象。根据中国指数研究院的最新数据显示，2012年下半年以来，十大品牌房企在一、二线城市联合拿地规模占比稳步提升，201年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%。业内人士认为，一线城市和热点二线城市的优质地块成为各大房企争夺的焦点，而联合拿地、联合开发也成为房企强强联合、分散风险的选择。

　　联合拿地、联合开发蔚然成风

　　近几年，国内房企联合拿地、联合开发模式可谓是蔚然成风：从雅居乐、碧桂园、富力、中信、世茂联手打造广州亚运城；到招商与会德丰、万科、九龙仓、保利合作拿地、新鸿基、合景与富力联手开发猎德村项目、方圆与合景联手开发大坦沙项目、保利与融创、万科间不止一次的合作拿地；再到新鸿基与合景合作开发佛山的巨无霸“澜石”地块项目以及保利与越秀牵手、保利与奥园合作……业界人士指出，近几年，保利、融创、万科、富力等巨头型企业选择与自己同级别房企联手，形成更加强势的联盟，可以看出，房地产合作模式已经从2009年在地产调控严厉下的被迫“抱团取暖”而转向了“强强联合”的演变。

　　最为典型的案例是，今年6月，曾因价格太高而流拍的重庆江北区溉澜溪一地块，在时隔近两年后再次搅动地产界。该地块由于仅有保利万科联合体一家报名，最终以起拍价5.72亿元成交。不过，引发市场关注的一点是，这一底价就高达5.72亿元，显然不是一般的房企可以支付得起。7月日，万科在此出手，联合上海张江(集团)有限公司以48.7亿元摘得上海浦东新区张江高科技园区中区地块，溢价率达12%，并创新了上海年内总价土地出让纪录。

　　戴德梁行日前发布的研究报告显示，上半年，北上广等一线城市共成交土地2282万平方米，远超去年同期。仅仅是万科、保利、中海、绿地、恒大等前五大房企，在半年时间内拿地金额已经接近800亿元。由于大房企买得起“面粉”，因此占据的市场份额也越来越大。根据已发布的上市房企半年报显示，房企中前四大公司上半年的市场占有率已快速扩张至8%，而其中带有央企背景的三大企业完成去年全年成交的比例均超59%。广东省房协相关人士也指出，房地产是一个高度市场化的行业，竞争的过程中必然形成高度集中，但房地产是一个非常广阔的领域，大房企、小房企可以通过不同结构形式发挥不同功能，建议小房企避开竞争激烈的纯住宅市场，走多元化道路，开发类似于教育地产、旅游地产以及商业地产营运等。

　　豪宅成交量半年暴跌48%

　　香港楼市有“崩盘”之虞？

　　香港住宅市场已响起警号，自政府推出冷却楼市措施以来，成交量持续下降，据香港特别行政区政府土地注册处资料显示，201年月至6月间，住宅买卖交易宗数下降至1144宗，是1996年以来录得最低的季度成交量。

　　每次政府推出遏抑楼市措施，成交量皆会应声下跌。2010年11月首度推出额外印花税，当年1月至11月间平均每月有宗住宅买卖交易，但随后的12月至2012年10月，每月平均成交量减少至7165宗。2012年10月再推加强版额外印花税及征收买家印花税后，11月至翌年2月间平均每月成交量再跌至5515宗；今年2月加推双倍印花税，令月至6月间的平均每月成交量进一步收缩至994宗。

　　调控组合拳下 香港楼市量跌价稳

　　虽然成交量持续下降，住宅售价未有出现同样跌势。相反，豪宅售价继续上升，虽然在2012年下半年曾出现短暂整固，但楼价的增长步伐持续，直至2012年10月政府再推加强版措施为止。

　　201年6月，高力豪宅楼价指数较2012年10月推出加强版额外印花税前轻微下跌5%。然而差饷物业估价署资料显示，201年5月，反映中小型楼价走势的甲、乙及丙类住宅指数却表现坚挺，更录得8%升幅。

　　高力国际研究及咨询经理李梓瑈表示，业主现金流充裕及低息环境持续，不愿降价求售，买家的置业成本却因政府推出的遏抑楼市措施而增加，这解释了成交量大幅下跌但楼价未有跟随明显下调的原因。

　　201年上半年，豪宅成交量亦急跌。在山顶、南区及半山传统豪宅区，成交价在1000万元以上的交投量按年下跌48%至291宗，成交总额按年跌幅达52%，仅值94.1亿港元。

　　高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基指出，政府推出的多项税制措施令豪宅的购置成本大增，但豪宅楼价上升空间有限，吸引力减退，短期炒家、投资者、内地及海外买家离场。目前，约八成的买家属于用家。

　　潘伟基认为，美国联邦储备局计划削减量化宽松规模，市场预期息口在2015年左右开始上调，楼市的下调压力将持续增大。

　　后市预计：未来12个月平均售价跌一成多

　　此外，潘伟基预计今年下半年，一手住宅市场推销新盘单位的步伐会较上半年快，发展商若以贴近市价发售以促销，将增加二手市场楼价的下调压力。

　　预测201至2015年间，山顶、南区及半山平均每年有175个新单位推出，远低于每年50个单位的长期平均水平，有助舒缓豪宅楼价剧跌的压力。未来12个月，预料豪宅售价跌幅约10%。至于最近楼价升幅跑赢豪宅的中小型住宅，平均售价在未来12个月料跌10%~15%。