二线三线城市限购令即将实施让楼市成交量大增

　　7月中旬，国务院常务会议上发布消息，称调控政策年内不会放松，严厉限购将继续扩大，不在限购之列的二、三线城市也将纳入严厉限购范围内。住房与城乡建设部有官员也在不同场合表示，二、三线城市限购的名单也在酝酿中，8月是最有可能发布的月份。在限购名单没有最后公布前，猜测成为时下楼市最主要的话题，对限购的隐忧，成为二、三线城市开发企业心里抹不去的阴影。

　　限购引猜想，市民忙“现购”

　　不少楼盘均价到了7500元

　　虽然在行政隶属上两者并不统一，但在很多淄博市民的眼里，张店区和淄博开发区还是一个整体。特别是经过2009年的小阳春之后，开发区已经成为淄博房价高地，超过7000元/平米的中高档楼盘主要集中在这个区域。在两三年前，这个价格是普通购房者所不敢想象的。

　　李铭(化名)是中润大道上一家大型楼盘的销售经理，用他自己的话说，所在的楼盘就是淄博“最高端的楼盘”代表之一。到7月底，李铭所在楼盘年内推出的房源，已经销售八成多，剩下的两成房源李铭有信心在两个月内消化完毕，当然这个信心的前提是“淄博没有在此期间被纳入限购”。

　　按照时间节点，李铭把淄博房价上涨划分了几个部分。“2008年到2009年，淄博的平均房价在2500元到000元之间”，李铭说，“经历了2009年的小阳春后，2010年淄博房价飙升到4000元”，而在2010年到2011年三四月份，这个数字又上升到5000元，开发区内位置好的楼盘更是超过了7000元/平米，“四年间房价翻了一番”，这是李铭对淄博房价的一个整体描述。

　　而另有调查显示，淄博现在新建楼盘的单价几乎都在5000元以上，一些楼盘的均价在7500元以上，最高的楼盘单价突破1万元了，在当地业内看来，这样的价格虽然与一线城市相比还是低价，但在淄博这样的三线城市，已是“高高在上”了。

　　限购风吹来楼市成交量大增

　　淄博的一份统计数据显示，尚未传出二、三线城市限购的消息时，淄博每天的商品房成交量在100套以下，6月26日只成交了44套。而从7月14日开始，成交量持续放大，14日成交17套、19日成交162套、20日成交175套。

　　至于是不是限购催热楼市成交，李铭没有正面回答。但他称，他们项目年内最后一个组团5月中旬开始销售，到7月末，超过85%的房源已经成功签约，销售火爆前所未有。

　　而且，据李铭称，他们组团中140平方米到160平方米，170平方米到190平方米的两类大户型住宅，在这次销售中最为抢手。而这些业主多为多次置业，有两套以上住房的购房者不在少数。在对这些购房者购房动机分析后，李铭认为，“改善居住环境的需求和投资需求各占一半”，“毕竟现在通货膨胀压力很大，投资渠道又相对单一”。

　　限购当头，谁在忐忑

　　关于限购的话题触动了李铭最深担忧，李铭称赶在7月前推出年内最后一个组团就有应对限购的考虑。而在淄博业内，关于限购的话题自政策层面发布消息之日起就没有停止过。而反映在市场方面，淄博的很多楼盘都在实行“新品加推”或是“优惠折扣”等方式。

　　一份调查资料列出了淄博部分楼盘最近一段时间提供的购房优惠，在售项目中，一次付款每平米200元的优惠并不在少数，而此外，有些尚未开盘的项目，则称交10万元可优惠200元/平方米，交15万元可优惠450元/平方米。

　　对于市场上大幅度的优惠，李铭认为这是不少项目应对限购的一种策略，赶在限购前“出货”。

　　而对于限购，李铭认为将对淄博房地产造成“毁灭性”打击，类似他们的高端项目将受到极大冲击。

　　虽然名单尚未最后确定，淄博是否被纳入范围依旧是个未知数，但李铭开始担忧明年的市场销售，“如果限购真的来临，2012年清盘的计划可能要泡汤”。

　　房价加速上涨，商品房成交量滑落

　　房价平均水平较低

　　与淄博的房价快速上涨不同，潍坊的房价相对比较低。按照潍坊一家开发企业负责人郭玲(化名)的说法，“潍坊的房价甚至比不上发达地区县城的房价”。

　　潍坊一份房地产杂志列出了7月15日采集的潍坊楼市的行情月报，其中列出的近00个项目中，8成以上的项目普通住宅价格低于5000元/平米，其中有不少项目均价只有00元/平米。列表中显示，潍坊当地也有每平方米超过6000元，甚至过万的项目在售，但仅属凤毛麟角。而郭玲对潍坊房价的评价是“4500元是房价平均水平，应是全省地级市中房价较低的一个城市”。潍坊官方统计数据则比4500元还低，1到6月份的统计数据显示，潍坊房价为51.9元/平米。

　　上半年销售面积下滑两成

　　但郭玲称，房价快速上涨现象在潍坊也同样存在。据郭玲介绍，在2009年前后，潍坊的房价还在每平方米000元左右，但一年多后，这个价格平均上涨了1000元。潍坊当地房地产杂志统计的行情月报中显示，7月份，有接近一半的在售项目环比6月价格提高了100元到200元，个别项目7月比6月的涨幅达到400元。

　　甚至在潍坊一份官方文件中，房价的快速上涨也被描述为“上半年市场的主要特征”，文件中称，1到6月份，潍坊新建商品房销售面积同比下滑近2%，销售金额却同比增长.54%，平均销售价格同比增长15.4%。

　　对于这种现象，郭玲称，由于销售过程中人力成本、财务成本的增加，包括水泥、钢筋等原材料价格上涨，200元以下的价格增幅是正常的，而超过200元的增幅，则有两种情况，一是真的卖得好，二是真的卖得不好。对于第二种情况，郭玲以一种调侃的语调称，“反正也卖不动，周边都在涨，他们也跟风上涨”。而且郭玲称，“买涨不买跌”的盲从购房心理在潍坊同样存在，即便市场成交不乐观，依然坚持价格上涨也是不少开发企业的营销策略。而郭玲认为，潍坊楼市现在的价格上涨，第二种情况并不在少数。

　　在潍坊那份官方文件中，这个现象也被重点描述，文件中称，今年上半年，城区批准的预售面积同比增幅接近40%，而登记的销售面积同比下滑10%以上，表现为“商品房大量上市的情况下，房价持续上涨而销售不旺现象”。

　　600个项目在售或将售

　　在潍坊开发区，几乎每一条新建的道路两边都矗立着正在施工的新建楼盘，这些项目大小不一，有的超过百万平米，而有的仅由三四栋高层组成，建筑体量不过三四万平米。

　　在郭玲的描述中，开发商数量多、在售项目多是潍坊房产市场另一个特征，郭玲称，包括县市区，潍坊现在至少有400家开发企业，按照每家企业1.5个项目计算，潍坊市场至少有600个项目同时在售或即将销售。郭玲认为，庞大的供应量是潍坊楼市房价始终较低的一个原因。也正是因为竞争激烈，潍坊很多开发企业选择了“团购”这种整体营销策略。潍坊当地一位刚参加团购的市民称，他们单位团购商品房的价格为4800元/平米，而记者在这个项目的售楼处了解到，这个项目对外销售的报价超过5000元/平米。

　　限购或致三分之一项目倒闭

　　郭玲显然对调控之下的潍坊楼市并不乐观，即便没有限购，郭玲认为不少项目的资金链条已经绷紧。尤其是银根紧缩后银行惜贷限贷政策，对“潍坊房地产的打击十分巨大”。

　　潍坊的官方文件对此也有同样观点，在分析6月份销售面积同比大幅下滑时，文件称一系列调控政策从一线城市延展开，加上银行贷款持续收紧，购房市民的改善和刚性需求受到抑制，市民购房心态出现变化。

　　郭玲用“难关”和“洗牌”两个概念来描述当前潍坊房地产的现状，而如果限购，则更是雪上加霜，“三分之一的项目可能要撑不过去，大规模的并购将在潍坊房产界出现”，这是郭玲对限购之后的一种预测，作为开发企业的一员，这种现象郭玲显然不希望看到，“但愿潍坊不被列入限购名单”，在最终谜底没有揭晓前，郭玲只能这样祈祷。