再融资有条件放开 说明地产调控机制正在发生转变

事件描述新湖中宝拟定增募资55 亿投向棚户区项目，此举可能标志着地产再融资开闸。

事件评论：地产再融资有条件放开的概率较大。从目前政府对房地产的态度来看，此次再融资重启应该是有条件放开，符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。我们重申，在楼市长效调控机制尚未配套跟进前，地产再融资短期不会全面放开：一是此举与政府引导存量资金流向实体经济有悖；二是当前地价和房价的持续攀升说明房地产市场缺地而不缺钱；三是开发商资金压力缓解并不一定有利于改善供给。

有条件放开对房地产行业影响有限。再融资有条件放开对房地产行业的标志性意义大于实质性意义，说明地产调控机制正在发生转变，但是行业本身并不会受到太大冲击。这主要是因为符合再融资条件的上市公司可能并不多，并且棚户区和保障房建设天然存在着周转慢和毛利低的缺陷，龙头开发商不太可能深度参与。

再融资放开有利于地产股估值修复。在中央稳增长的表态下，地产再融资重启无疑将成为又一大推动板块估值修复的利好，预计地产股短期将反弹至我们所言的低位震荡区间(龙头房企7-8 倍PE)的高点。虽然我们也一直将再融资重启和中美经济超预期下滑视为改变三季度板块走势的两大风险点，但是考虑到有条件放开已经在市场预期之内，并且对行业基本面的影响并不大，再融资重启不构成地产行情反转的理由。

维持三季度房地产低位震荡的判断。尽管地产股短期将在政府保增长、再融资重启和中报业绩的刺激下修复估值，但是综合考虑宏观层面、行业层面和政策层面的因素，地产股在四季度趋势性上涨的可能性远大于三季度。具体分析请参阅二十四节气系列报告。

投资建议。继续建议超配者以静制动，标配者将仓位向龙头集中，低配者逢低加仓。建议投资者关注两类公司：一是以招保万金为代表的龙头房企；

二是符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企：新湖中宝、福星股份、中天城投、中粮地产、天宸股份、云南城投、华夏幸福、冠城大通、香江控股、华侨城A等。