改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度

2024年，注定是楼市变革的一年！

517新政之后，全国各地拉足马力救市，利率下限打破，购房补贴、以旧换新……基上的大招基本都用上。

7月重磅会议召开，给未来指明了方面，将深度影响未来5到10年的楼市发展格局，影响巨大。

几个大家比较关心的问题。一是有关房地产税、 现房销售、农村的宅基地可以盘活了，二是延迟法定退休年龄改革。

01、

事关房地产方面。

《决定》提及，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

第一，提及了“完善房地产税收制度”。

这是指开征房地产税吗？

十八届三中全会通过的决定里表述更清晰，是“加快房地产税立法并适时推进改革”，从那时到现在11年了，也没有能完成房地产税立法。

从长远看，地方财政将主要依赖房地产税。但这不是单纯指“持有阶段的税收”，而是跟房地产相关的全部税收。“完善房地产税收制度”，应该包括了增加持有环节的税，同时适度降低交易阶段税费。房地产税早晚要来，这是不可避免的。

那么既然肯定会来，什么时间来呢？

从《决定》表述来看：

目前处于完善制度的阶段。

因为三中的部署是到2029年，也就是说：

2029年之前肯定不会征收，从完善到立法，估计还要-5年，估计最快可能205年才会落地。

第二，提及了“改革商品房预售制度”。

这是指取消预售、实现现房销售吗？

在去年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部首次明确提出“现房销售”。

“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

从这个语境中，可以看出重点并不是要推动现房销售，重点是“防风险”。

即便如此，还是有不少省份闻风而动，山东、安徽、四川、河南等地提出“开展现房销售试点”。

在去年6月，住建部再次提到：要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

相当于是鼓励各地跟进现房销售了。

在今年月，住建部长倪虹在记者会上，再次提到：要有力有序推进现房销售。

（视频截图：中国政府网）

短短一年时间，现房销售从预售制的补充，到试点，再到“有力有序推进”，“改革商品房预售制度”，可以预见，房地产市场销售制度的转型已经“箭在弦上”。

第三，取消普通住宅和非普通住宅标准。

在房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下，坚持行政化的限购政策，可行性不具备了，预计后续未退出限购政策的城市或区域将相继退出，但节奏上会有先有后。

在改善型需求占主导，市场上小户型为主的二手房源、保障房成为刚需首选的情况下，增量建设空间收缩的情况下，取消普通住宅和非普通住宅标准，也变得合理了。取消普通住房标准，一方面会降低购房的契税成本、按揭利率，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。

第四、建立城乡统一的建设用地市场。

在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

也意味着未来五年内，农村的宅基地也可以盘活了，农民将来也可以通过房产增加一定的收入。

02、

事关养老，延迟退休年龄。

《决定》在第46条健全人口发展支持和服务体系中提出，积极应对人口老龄化，完善发展养老事业和养老产业政策机制。按照自愿、弹性原则，稳妥有序推进渐进式延迟法定退休年龄改革。

清华大学医院管理研究院教授杨燕绥表示，《决定》首次提出“自愿”的原则，这是一个很大的进步，现行退休政策没有给劳动者选择的余地，“自愿”则尊重了个人的劳动能力与劳动状况，个人可以结合自身的身体状况、家庭状况和工作岗位状况做出是否延迟退休的选择，这是公共选择中非常关键的一点。

我国现行退休制度有两大特点，一是法定退休年龄偏低，退休年龄女工人50岁，女干部55岁，男性60岁，从国际比较来看，我国是世界上法定退休年龄最低的国家之一；二是实行强制退休制度，即当劳动者达到法定退休年龄时必须强制退休，雇主有权利终止劳动者的工作。

中国社科院世界社保研究中心执行研究员张盈华表示，此次《决定》提出按照自愿和弹性原则，将选择空间让渡给个人，个人可根据自身具体情况做出符合个人意愿的最优选择，按照”自愿“原则，个人可在几个年龄节点选择，按照”弹性“原则，对自愿延退的人可给予激励系数，适当提高养老金水平。

“一般来说，政策可能会是设置一些延退年龄段，由个人选择，多延多得，但一经选定不可改变，不会是想延多少就多少”，张盈华说。

来源苏州楼市