学区房还能买吗？如果买，该怎样买？

“双减”、禁止公办名校办民校、多校划片、教师流岗...教育格局大变！

今年以来，全国各地在教育方面都推出了大幅改革措施。包括北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、重庆、常州等多个城市陆续出台政策，重拳整治学区房乱象。

目前大家最关心的两个问题是：

1、别的城市会跟进吗？

2、学区房还能买吗？如果买，该怎样买？

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8月2日，常州市教育局发布《关于开展2021年常州市教育局直属义务教育学校专任教师交流轮岗工作的通知》（下称通知）。

通知指出，在流动范围之内的专任教师每6年须交流轮岗或支教一次，参加交流轮岗的专任教师分别为本次应交流轮岗对象的15%，其中：骨干教师（具有市新秀及以上专业荣誉的专任教师）不低于本次交流轮岗对象总数的20%。

无独有偶，7月1日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称“《条例》”）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。其中针对各界关注的教育公平问题，明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。（学区房）

图 /图虫

早在2021年月，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将实行名额分配到校和名额分配到区。简而言之，就是每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。在此之后，上海的学区房随之降温。

今年7月，北京对学区房进行重点调控，进一步落实多校划片政策，实现热点学区房片区的降温。根据西城区有关规定，对今年9月份就读小学的孩子，2020年7 月1日后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。如今曾经炙手可热的优质学区如西城区德胜、金融街、月坛等片区均出现降价销售的现象。

结合最近的“双减”、禁止公办名校办民校、多校划片等政策来看，教育层面的改革将从注重效率到更加注重公平，而让基本公共服务覆盖到所有人，将成为一个大趋势。

02

别的城市会跟进吗？

未来三五年一二线城市都会跟进。

北京、深圳是政策先行者，其他城市推进只是时间问题。

可以明确的是，促进教育公平化均衡化，弱化现有学区房的市场流通价值，减缓学区房的流通速度是大趋势。

从北京这次改革的手法看，改革是来真的。

北京都敢强行推进了，所以别的城市也是一样的。

比如广州就宣布天河区华阳、龙口西、天府路、旭景也宣布2021年8月1日后入证的房子，不再保证对口入学，学位爆满后会进行调挤。

接下来，广州的热门小学都有可能跟进该政策。

另外一点，从放开二胎到放开三胎，热点区域学位不够，一定是越来越紧张的。

特别是未来的三四年（2022-2025）年，将非常恐怖的出现井喷。一定会导致热门小学学位不够的的，调控学位是在所难免的。

那么，学区房究竟还能不能买呢？

能买。

因为优质的教育资源时稀缺的，所以学区房一定是刚需。

讲到这里还有更更深层次的原因，中国北清复交不能摇号，众多211、985不能随机派位，世界名校更不可能摇号。

因此，优质的教育资源就是稀缺，学区房就是刚需。

在政策平推下，稀释原有优质教育资源的同时，也会不断的有新的教育资源进入优质学区房体系。

这也是老旧IP的轮换以及重新估值的过程，存在兼顾学区和投资的机会。

那么学区房应该怎么买呢？

如果你是自用，你大概率需要买一套。

在促进教育公平化均衡化的大背景下，以前只要关注具体的学校，未来则要关注一个区域整体的教育水平以及成长空间。

锁区+就近入学，依然是学区房价值的最大保证。

要锁区政策存在，整个区域的价值依然存在。所以买顶级学区存在极大不确定性，但买教育资源比较强势的区域是确定。

所以如果你是纯自用，买整个区域教育资源均衡，学校整体都不错的。

即便今后真的面对多校划片、大学区，也不至于存在被派到太差的学校。

另外你也可以一把，从北京经验看，在政策公布前出房产证和入户。

也就是越早买入越好。接下来如果学位不够，或有政策变动，大概率就是以出房产证时间，和入户时间进行优先排序的了。

学区房越早买越好，早买早占坑。

如果你偏投资，可关注城市经济重心位移背后新学区的崛起。

以广州为例，在过去20年，广州学区房的有两次变迁史，分别是——从越秀西移向越秀东，从越秀东到天河，这背后就是广州经济重心的位移。遵循这一原则，你可预测基础教育会突飞猛进片区，寻学区房洼地。

如果你投资兼顾自用，买在新经济、新产业导入的次新区。

因为这些区域导入的人年轻有活力、素质高，在教育上投入的时间和物质更多更大，表现到学区价值上就是更好的学习风气，更好的学习成绩。这就是牛娃把普小考成名校的由来。

以北京回龙观为例，随着程序员的聚集，生源越来越好，然后硬生生地把这个片区考成了学区房。这背后就是好生源来自高知高收入家长的聚集。

另外也可以买在新的行政区，比如所在地有知名大学或者公务员集中区域。

这些都是产生优质学区房的基础。

如果你仅仅只是想买个稳妥带学区的房子，就买小学、初中、高中一贯制名校分校周边。

长线看5-8年，有0%的可能到市级名校，有80%的可能到区级名校。

如果你买新房，千万不要再为所谓名校溢价买单。

因为你很有可能遇到开发商引入名校名不副实，或者借合作办学之名村小变名校，或者配建学校迟迟不动工，孩子该上学了，学校没建好。

原则上，新学校没有好学校，合作办学没有好学校。

所以不要把新房的学校价值神话，把学校看作配套，有即可。

来源：张江平台经济研究院、21世纪经济报道（王帆,吴抒颖,实习生陈燕曼）、常州市人民政府网站、米宅等

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