房地产投资增速持续回落 补库存动机增强

1-6月份，全国房地产开发投资5.6万亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落了0.5个百分点。房地产投资的累计同比增速连续三个月回落，预计后续房地产投资仍将呈现小幅回调状态。但中国房地产投资的韧性依然存在。从短期因素分析，这种投资韧性主要来自补库存动机。6月末，商品房待售面积下降至5.5亿平方米，较2016年初7.4亿平方米的历史高点，下降了1.9亿平方米。为了补充库存，一些开发企业加大了拿地力度。1-6月份，土地购置面积为1.1亿平方米，累计同比增长7.2%，较一季度提高了6.7个百分点；同期房屋新开工面积9.6亿平方米，累计同比增速11.8%，较一季度提高2.1个百分点。（新房）

从长期因素看，这种投资韧性来自于新型城镇化人口集聚和住房成套率改善带来的住房建设需求。2017年末，中国常住人口城镇化率为58.5%，而户籍城镇化率为42.4%，这种城镇化率的结构特点决定了当前中国住房需求的韧性较强，特别是随着大型城市人口承载能力和产业承载能力不断提升，人口将加快向一些二线和强三线城市集聚，这也是近期一些二线和强三线城市供求偏紧的内在原因。

另外，在我们现有住房存量中，不成套住房仍占一定比例，根据有关统计数据估计，我国存量住房的成套率在75%左右，住房领域不平衡不充分的矛盾仍然存在。

从房地产市场调控效果看，在一系列房地产调控政策的持续作用下，调控取得了阶段性成效，特别是一线城市调控效果逐步显现，对全国房地产市场的预期起到了较好的引导作用。6月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比下降的有9个，其中包括北京、上海、深圳等城市。但我们也看到近期一些城市房价存在上涨压力，为缓解和应对房地产的潜在风险，进一步促进广大居民实现住有所居，后续房地产调控仍将采取“不放松、不动摇”的政策取向。应抓住市场调控取得阶段性成果的窗口期，加快出台房地产基础性制度和长效机制。要坚持分城施策、分层施策的做法，对于供求偏紧的城市加大土地供给力度，促进区域住房供求实现基本平衡。

对于购买首套中小户型中低价位的自住需求，仍要给予相应的信贷和税收优惠，特别是要制定针对“新市民”住房需求的支持政策。要加快完善住房租赁市场体系建设，建立适合租赁项目的土地供给模式，引导机构投资者进入租赁市场，加大租赁型项目的金融创新力度，提高租赁项目的可持续性。进一步完善多渠道的住房保障政策，重点发展包括公共租赁住房、共有产权住房在内的住房保障供应体系。