“飞起”中介买卖双方直接成交容易引起纠纷

　 带客睇楼、签约、过户、收楼，二手房中介做的业务或许就是这么简单，在买卖双方看来，中介轻轻松松就赚走了成交价一两个点的中介费。若能够“飞起”中介买卖双方直接成交，省下一大笔中介费且可以快速成交，对于一些急买急卖的业主和买家来说正好是一拍即合，“一家便宜两家着数”……诸如此类的想法相信在买卖双方脑海里浮现不止一次，就算是最终买卖双方都选择通过中介成交，可能每夜梦回都觉得自己的中介费是冤枉钱。

　　不过，中介（二手房中介）是买卖双方天然不信任对方的一个桥梁，有中介从中斡旋磋商谈判，有中介跑前跑后，发生事端也有个第三方意见可以作为参考。最近，记者从读者报料获得一个因“飞起”中介而私下成交的买卖纠纷，尽管买方和卖方对纠纷过程描述南辕北辙，他们却难以取得一个共识——假如当初通过中介成交，那是多么省事啊。

　　法院强制过户 买家依然收不到楼

　　这宗买卖纠纷涉及的房屋位于环市路花果山庄的一个单位，2010年年中业主黄小(化名)放盘，当时在你确中介处已注明为带租约出售，这17平方米的电梯四房，业主因急售而开出125万元的低价。买家王小(化名)通过某中介带去该房屋看楼，带王小看楼的那位中介经纪想“单飞”，于是私下带王小上黄小处谈价，后来王小与黄小干脆撇开该中介经纪，两人私下达成成交协议，成交价为122.8万元，买家一次性付款。回忆起这个过程，买家王小后悔道：“早知道给一些中介费，就不会酿成今天的局面。”业主黄小也懊恼道：“卖屋是业主实收价，对方付中介费，私下成交于我来说毫无利益，我早知道当初就不同意这样卖楼。”

　　买卖双方都表示，当时是手写草拟成交协议，再到一个照相馆人把成交协议打印出来。这个由两位不谙法律的女士早早商量出来的协议，最终给买卖双方带来巨大的麻烦。根据协议，买方分三期付款，2010年8月15日签约，支付两万元定金；2010年8月27日付万元，当年10月2日前递件并支付47.8万元；剩余40万元在2010年10月26日出新证时支付。在买家支付5万元(两万元定金+万元第一期款项)后，事情产生了戏剧性变化，买卖双方都指对方试图违约，最终导致在约定时间未能递件并交割余下两期的楼款。随后，买家王小把业主黄小告上法庭，法庭最终宣判该交易强制过户，王小把余下款项通过法院转交黄小后，在2012年1月获得花果山庄的房产证。

　　但新业主王小面临的却是一个未能收回的房屋。她随后提起诉讼要求业主交屋，2012年10月法院宣判黄小出售房屋时的租约有效。该租约显示，租期到2017年月日到期，每月租金2000元。王小表示，目前花果山庄17平方米的房屋月租金都要5000元，且房屋过户至她名下后，她一次都没有收到租金。王小怀疑目前房屋仍由前业主黄小占据，今年2月底还试图收屋而发生肢体冲突并报警。

　　卖家收齐房款 却耽误了换楼

　　新业主王小告诉记者，她是为改善居住环境而在2010年开始看楼。她在三元里附近工作，目前所住的房改房在解放北金桂园附近。当时金桂园刚开售时，才五六千元一平方米，她因刚搬到簇新的房改房大院单位，没想着要买多一个房子。等到2010年时，她与丈夫商量以后老了还住楼梯楼会不方便，于是就想买一个电梯楼单位。王小说，当时五六千元一平方米的金桂园，在2010年时已差不多要到2万元/m2，她唯有到离桂花岗不远的花果山庄看楼。她买下的单位为西南向5楼单位，17平方米间隔成4房，看房时觉得间隔不太好，想着收屋后要改一改间隔，但谁知发生连串的纠纷，如今她时不时来花果山庄看房，也只能在小区远眺一下自己花122.8万元买下的房屋。

　　前业主黄小也对本次卖楼所带来的纠纷非常不满。她告诉记者，当时她卖花果山庄的房子是为了在珠江新城买南国花园的小三房，那个单位证满5年，税费较低，单价大约在一万五六。由于手头的资金不足，她就想把花果山庄的房子卖掉，赶快筹钱支付南国花园的房款。最终，卖房因纠纷而买不到南国花园的二手房，房价随后也嗖嗖往上涨，现在南国花园的楼价已差不多到万元/m2了。

　　她说，2010年为赶快筹钱买新房，她以比市价低一点的价格成交该房屋，希望尽早获得一次性付款的房款，但发生纠纷后，最终在2012年1月由法院强制过户，她只拿回2010年约定的两期房款，2012年的80多万元与2010年的80多万元房款不可同日而语。

　　中介建议：带租约出售房屋需小心

　　中原地产高级营业经理李勤海表示，买卖双方很少认识到房屋中介经纪付出的专业指导和服务对房屋交易安全的意义，就这种买卖纠纷来说，产生纠纷的最初根源在于双方在合同中对租期的模糊表述。买卖双方拟定的二手房买卖合同对租约的表述仅为“对于该房屋现带有租约，乙方(买家)已知并接受现况”，对租期起止日期丝毫没有提及，且也没有把租约作为合同附属文件的一部分。中介在处理业主带租约出售的房屋时非常小心，买卖双方也会谨慎处理涉及租赁的房屋买卖业务。

　　由于租户对房屋具有优先承购权，业主应咨询其购买意向，若无意购买必须让租客签署“放弃优先承购权承诺书”，且根据“买卖不破租赁”的规定，买卖合同中应清晰注明租约的终止日期，且中介会让业主复印租约并在上面手写签名确认“以此份租赁合约为准”，该租约会作为买卖合同的一个附件。李勤海表示，有时候业主售出房屋后以种种理由推迟交楼或反悔，甚至突然拿出一份长租约。若中介做好以上的预防措施，买方就不必担心业主“玩花样”。

　　记者踩盘：不旺的小区最好别碰

　　不是采访这宗买卖纠纷，记者还不知道在环市路铁路往北藏着一个中型小区。出入花果山庄交通非常不方便，从环市路恒生大厦旁有一个铁道口，从环市路可走进来，而广州广播电视台门前的双向车道是该小区行车出外的唯一出入口。以前从花果山有一个隧道可直通解放北桂花岗，但几年前该隧道已封闭，小区对外交通更加不便。

　　花果山庄依山而建，楼房错落有致，虽然外立面看上去有一段日子，但小区非常安静，环境也不错。周边中介人士告诉记者，由于花果山庄所处的位置较偏僻，2010年中该小区电梯楼价为1万~1.1万元/m2，最低的约9000元/m2，买卖纠纷所涉及的房屋比市价便宜一些。目前该小区成交价在1.5万~1.6万元/m2，但该小区二手房交易非常少，一年大概只有两三个房屋转手。中介人士表示，一般买家小北的房屋，只有极少的买家愿意来花果山庄看楼，因为这个小区出入交通非常不方便，自驾车的买家或许对此不介意，靠公交地铁上班的“刚需”买家对此非常抗拒。小北楼梯楼已过2万元，电梯次新楼过万，但花果山庄的电梯楼价甚至比小北楼梯楼还要低四五千元。
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