房屋查询涉及物权公示 房屋信息到底该不该查呢？

从广州的“房叔”、“房婶”到郑州的“房”，再到陕西的“房”，“房氏家族”成员一个个展现在公众面前。这种曝光行为起因均为反腐检举，但也有如“房婶”的无辜者。近日，随着福建省漳州市及江苏省盐城市等多地出台严控“以人查房”的房屋信息查询规范，再次将这一话题推至风口浪尖。那么，根据相关法律规定，房屋信息到底该不该查呢？

　　房屋查询涉及物权公示

　　通过报纸、网络等各媒体的热议，不难看出关于房屋查询的讨论主要集中在物权公示和隐私保护两个方面。

　　我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。此规定体现了物权公示的原则，如房屋这样的不动产，需以房屋管理部门进行登记的方式向社会公示，方能体现其权利。而对物权公示原则最基本的要求，即为能够对公示的内容进行合理公开的查询，唯有这样，才能保障此项原则的制定初衷，亦能保障市场交易的正常秩序。由此可见，信息查询既是物权公示的基本要求，亦是物权公示的基本体现。

　　《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定：“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。”物权法就此更是进一步规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《房屋登记簿管理试行办法》也规定：“个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。”由上述法律规定可看出，对于房屋信息的查询，应以公示公信为原则。

　　房屋登记内容包含个人隐私

　　隐私权是指自然人享有的私人生活安宁与私人信息秘密依法受到保护，不被他人非法侵扰、知悉、收集、利用和公开的一种人格权，而权利主体对他人在何种程度上可以介入自己的私生活，对自己是否向他人公开隐私以及公开的范围和程度等具有决定权。随着公众法律意识的增强，人们对法律的要求逐渐从公权利的救济向私权利的保护转移，对隐私权保护的呼声也是日渐高涨，侵权责任法出台后更将隐私权的保护上升到了法律的层面。

　　《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，房屋信息登记通常包括原始登记凭证和房屋权利的记载信息两方面。因此，在房屋的登记信息中常会包括权利人的身份证明、买卖合同及涉房法律文书等相关内容。而这些内容，多被人们视为个人隐私而希望得到相应的保护，更希望由自己来决定公开的方式及公开的程度。

　　谁有权查询房屋信息

　　在离婚、继承、房屋买卖等法律活动中，出于对相关权利人和利害关系人的保护，应赋予相关人员房屋登记信息查询的权利。在房屋信息查询的过程中，又会不可避免地存在着物权公示与隐私保护的矛盾，房屋信息应该由谁来查，怎么查呢？

　　对于机构查询而言，国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门可查询与案件相关的房屋登记信息；公证机构、仲裁机构可查询与公证、仲裁事项相关的房屋登记信息；证券监管机关可查询与其业务相关的房屋登记信息。

　　对个人查询而言，《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定较为宽泛，任何单位和个人均可申请查询。而物权法就此进一步细化规定为权利人和利害关系人。而因物权法作为法律规定，其在法律效力层面上要优于《房屋权属登记信息查询暂行办法》，故对于房屋信息应由相关的权利人和利害关系人来进行查询。权利人和利害关系人主要包括以下几类人：所有权人、共有权人及其配偶；继承人、受赠人和受遗赠人；抵押权人、买房人及承租人等。

　　“以房查人”为限制性查询

　　房屋权属登记形成的登记资料包括原始登记凭证及房屋权属登记簿的记载信息，前者包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料，后者包括土地或者房屋的自然状况部分，土地或者房屋的权利状况部分。

　　对于上述内容应考虑个人隐私的保护问题，进行有区别地限制查询。即对于国家安全机关、司法机关、检察机关、公安机关因办案需要而进行的查询应将房屋登记信息全部提供，而对于类似因房屋买卖、承租、抵押等情况进行的房屋查询，则只需提供房屋权利人、位置、面积、权利状况等房屋权属登记簿的记载信息即可。

　　那么，是应该“以房查人”还是“以人查房”？《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定：“查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。”

　　由此可见，我国现行法律规定的是“以房查人”为原则的限制性查询，如在南京、苏州及深圳等地，要求查询人提供房屋的相关信息后才能查询房屋的相关权利情况。纵观世界其他国家，也少有无限制查询的情况，美国、德国、英国等国家也均采用限制性查询房屋登记信息的制度。