龙头房企依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线

　 对于久经调控的房企而言，从“城市化”到“城镇化”的一字之差，似乎意味着一个更大的市场和新的利润增长点。据记者了解，包括万科、恒大等一线房企，已经开始布局城镇化的新企业战略，绿城则开始具体考虑通过已有的代建业务平台，在新型城镇化发展路径下，占据先发优势。

　　针对性尝试

　　“集团负责战略投资的部门，正在研究和分析所谓新型城镇化道路，将能给我们的业务带来怎样的新空间。”近日，恒大地产一位不愿具名的高管向本报记者表示，研究分析的重点，是新型城镇化可以创造出多大的住房需求。

　　“我们也很关心城镇化的问题。”绿城建设执行总裁许峰告诉记者。绿城建设是绿城集团旗下以房地产项目代建业务为核心的企业平台，于2010年正式成立。与一般投资拿地开发的房企不同，绿城建设通过输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发全程任务，与项目业主方进行合作，而后收取一定比例的管理费用。截至2012年10月，绿城建设在全国已经签约72个代建项目。

　　正是基于这样的业务结构，许峰对于“城镇化”发展路径带给绿城建设的市场机会有很强的信心。他表示，目前已经开始研究对产品线进行适当的调整，制定有针对性的策略，以保持和巩固在这一领域的自身优势。

　　这并非是恒大和绿城建设两家企业的“超前思考”。记者了解到，包括万科、首创置业、北大资源集团等房地产开发企业，都已经在进行相关的研究工作，并已开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线。

　　占领新市场

　　国家统计局今年一季度的数据显示，中国城市人口占总人口比例为51.27%，首次突破“50%大关”，而在改革开放启动的1978年，这个比例仅有不到17%。正是与飞速增长的城市人口比例伴生，中国的房地产行业迎来了属于自己的黄金十年。

　　在全国人大财经委员会副主任委员尹中卿看来，中国当前城市化虽然取得了一定的成绩，但是最为凸显的问题，就是人口的城市化远远落后于土地的城市化，“在城市建成区面积不断扩大的同时，由于在户籍、社会保障、公共服务均等化等方面的原因，原有土地上的居民，没有变成稳定的新增城市人口。”

　　他认为，新型城镇化将解决这一问题，通过户籍、社保、公共服务等领域的改革，并通过均衡发展“城镇”，将保证城市人口的增加，形成新的市场消费能力，实现发展的可持续性。

　　“从开发企业的角度而言，城市化和城镇化虽然只有一字之差，但是却意味着巨大的新市场空间。”许峰向记者表示，“原有的公共资源向大型、特大型城市配给的模式，已经导致这些城市的公共资源承载能力出现问题，而‘城镇化’则把更多的公共资源更为均衡地配置到原有的中小城市，无论是城市建设还是住房改善的需求，对于我们而言，都是巨大的市场契机。”

　　代建业务先发优势

　　实际上，对房企而言，告别特大城市发展模式的“城镇化”并不陌生。比如，绿城建设目前总计正在进行代建开发的72个项目当中，有54个位于除北京、上海、广州、深圳、杭州以外的“非传统中心城市”。万科、恒大也已经在二、三线城市开始逐步扩大自身的布局覆盖。

　　当几乎所有的房地产开发企业均已经认定，城镇化将成为未来趋势之时，通过怎样的方式在这一领域占据先发优势，就成为了无法回避的命题。

　　许峰告诉记者，从他目前在企业实际运营过程中积累的经验来看，绿城建设的代建模式，是在这一领域内快速扩大市场规模、提升居住品质的一种有效手段。

　　“如果是投资买地开发，相对来说决策周期比较长、制约因素比较多、资金需求大，想造更多好房子的理想之路比较漫长。而代建模式恰恰弥补了这些不足。”许峰说。

　　绿城建设市场规模的迅速扩张佐证了许峰的判断。截至目前，绿城建设合作代建已进入全国45个城市，开发面积超过1600万平方米。“城镇化是否能改善更多人的居住生活、改变现有房地产行业的格局，仍需要时间检验，毕竟一切才刚刚开始。”许峰说。

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