山西煤矿主6600万元摘得浦东新区商业地块 溢价率6%

　11月9日，山西煤矿主、自然人张计旺以6600万元摘得浦东新区新希望产业园区D-11商业地块，折合楼板价1496元/平方米，溢价率6%。这是今年以来，个人投资者在上海土地市场拿下的单价最高地块。

　　出让公告显示，浦东新区新希望产业园区D-11商业地块，东至D-01-04地块，南至D-10地块，西至D-10地块，北至D-10地块地块。出让面积2945.8平方米，容积率1.5，起始价为4047万元，折合楼板价9159元/平方米。上海土地交易市场数据显示，挂牌截止日前一天，共有10家企业领取竞买申请书，家企业提交了竞买申请。

　　同策咨询资深分析师许之静指出，该地块处于浦东张江中环以内的优质地段，性价比较高，之所以被自然人以高溢价率拍走，与地块起拍门槛较低有直接关系。此前，由于上海限购政策缩紧，以山西煤老板、温州炒房客为代表的民间游资纷纷离场。如今，随着土地市场的回暖，上海郊区推出的迷你地块又逐渐吸引了投资者的注意。

　　或自建酒店

　　“那块地是我们买的，可能自己做些商业项目，开发计划暂时还没确定，打算过一段时间再说。”记者多方辗转采访到神秘“地主”张计旺时，他这样回答。

　　公开资料显示，张计旺来自山西灵石县，担任晋中市总商会副会长、山西灵石红杏旺盛煤业有限公司董事长，目前拥有煤矿、发电厂、农牧开发、酒店等产业。2011年，国土资源部发文表扬两座山西煤矿，其中之一就是山西灵石红杏旺盛煤业有限公司。

　　事实上，这并不是张计旺第一次买地。在煤矿产业转型的过程中，手握重金的煤老板们纷纷转型，有的人选择做房地产，有的人选择做产业链衍生，而张计旺则选择了开酒店。“对于山西来说，煤炭终归是不可再生资源，迟早会有枯竭的时候。因此2004年，晋中榆次区公开挂牌拍卖一宗商住用地，每亩20多万元，共计0多亩。我下决心把这宗地买了下来，后来建为晋中市唯一的五星级酒店万豪美悦酒店。”张计旺表示。

　　“在上海郊区有很多别具特的酒店，开发规模并不大，盈利状况却不错。”易居中国高级分析师薛建雄指出，这位煤老板拿下浦东新区新希望产业园区D-11商业地块，建筑面积不到5000平方米，很可能会做成一座以酒店为主业的小型商业综合体。“当然，不排除项目成熟后以股权转让形式套现，毕竟很多自然人买地是为了‘炒地皮’。”

　　此外，沪上一家私募基金公司合伙人也指出，在上海小额金融领域，部分山西煤矿主大多以投资者的身份参与项目，但并不涉及实际运营，其买房、买地更多地是出于财富保值的目的。

　　然而，在上海拿地的自然人中，不乏自主开发项目的例子。2011年8月25日，4名温州人葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良以底价1.1亿元竞得嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块。“我们不是炒地，是真的开发，会努力做出品牌和影响力。”该地块的最大股东、上海爱乐石油设备制造有限公司董事长葛慈克说。如今，一家名为上海凯凯房地产有限公司的项目公司已开始运作该地块，计划建成2栋层住宅、2栋6层住宅、1栋11层住宅和层商业配套设施。

　　抄底迷你地块

　　“未来，在上海土地市场上，适合个人投资的迷你地块会继续推出。现在要做的就是抓住机会挑选土地，两年后无论融资还是开发都会不赔。”一位温州籍房企负责人表示。

　　同策咨询数据显示，截至今年11月15日，上海今年涉及个人买家竞得的用地共有8宗，总土地面积约为16.26万平方米，约占去年自然人拿地总量的48%。此外，上海万平方米以下的迷你地块，今年的供应量较大，约占推地总量的56%。其中，个人买家竞得的迷你地块比例约为7.4%，与去年全年8%的比例比较接近。

　　许之静分析认为，由于土地是稀缺资源，升值空间大，很适合民间资本进入避险。开发商拿到土地后，其开发的项目进行到任一阶段都可以股权转让形式套现。而迷你地块体量小，适合资金快进快出，投资回报丰厚。

　　“无论是手握重金谋求对外扩张的煤老板，还是走出金融困境的温州炒房客，这些民间游资已注意到逐渐回暖的土地市场。与二三线城市相比，上海的地产开发项目投资风险更小，收益也更为持续、稳健。”前述私募合伙人指出。

　　临近年末，沪上的土地市场热火朝天。21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，今年前10个月，上海共成交经营性用地1宗、出让面积59万平方米、成交金额109亿元，创下年内最高峰。截至今年11月15日，上海11月将推出5宗地块，土地总面积达140.68万平方米。其中，住宅用地16宗，总面积78.9万平方米，占到推地面积总数的近六成。在其他类型地块中，商业用地10宗，保障房用地9宗。

　　“房企资金状况的好转加上土地供应的增多，预计在今年11、12月，上海土地市场将继续保持回暖趋势。”21世纪不动产分析师罗寅申表示，目前上海已出现了地价微涨苗头，新近挂牌的土地比年初已有2.2%的涨幅。但由于供应充分，未来上海的土地成交价格，预计还将保持相对温和的态势。