2015年房价基本见顶 房地产投资仍将低迷

20日，国家统计局公布2014年国民经济数据显示，2014年GDP为6646亿元，同比增长7.4%，创下24年以来的新低。北京大学经济研究所常务副所长苏剑做客财经频道视频访谈时表示\，去年经济增速适当，放缓主要是外需下降和房价下跌所致。居民收入跑赢GDP,就业形势好于预期，中小企业贡献较大。他预计，2015年经济增长目标会调降至7%，房价已基本见顶，今年楼市和房地产投资仍将低迷。

　　2014年经济增速适当 放缓为外需和房价等因素所致
　　20日，国家统计局公布2014年中国经济数据。2014年我国GDP首破60万亿，达到6646亿元，同比增长7.4%，增速创下1991年以来24年的新低。
　　苏剑分析，去年经济增长速度7.4%，如果和中国纵向比较，确实低下来了，但是横向比较，在全世界范围内还是最高的。通货膨胀率是2.0%，这两个组合在一起，其实是相当好的一个组合。
　　“2%的通货膨胀率我认为是适当的，如果通货膨胀率再高，会影响老百姓的消费成本；如果太低的话，就有可能导致通货紧缩，通货紧缩治理起来太难，所以这样的组合相当好。”苏剑说。
　　他认为，去年经济增长放缓的根本原因有两个。一是国际经济形势不大乐观。除了美国经济形势比较好以外，其他国家的经济形势，包括中国在内都不那么好。比如 、欧洲，还有俄罗斯、巴西等等都不太乐观，这些因素影响中国的出口。二是中国的房价开始下跌，这会导致房地产投资下滑，其相关的许多产品需求也都下降，导致其他相关产业下降，工业增速也跟着下降，从而导致了去年经济增速的放缓。
　　居民收入跑赢GDP 就业好于预期中小企业贡献大
　　尽管去年经济增速在放缓，但居民收入增势和就业形势都不错。数据显示，2014年全国居民人均可支配收入元，比上年名义增长10.1%，扣除价格因素实际增长8.0%。此外，2014年城镇就业人员910万人，比上年末增加1070万人，超出预期目标。
　　“政府收入和百姓收入之间是翘翘板，一个高于GDP增速的时候，另一个肯定低于它。”在苏剑看来，中国推进税收改革，去年政府收入的增长率应该跑不赢GDP增长率。
　　“去年经济增长率为7.4%，确实比近几年都要低。为什么就业形势还不错呢？”他分析主要有两个原因：
　　一是中国劳动力从总量上看，已经到达峰值，就业从总量上来说不是大问题了。接下来面临的就业问题是结构性问题或者说劳动力转移问题：一个是农业向非农业转移，一个是非农业内部，从低端向高端的转移。
　　二是这两年改革的红利已经出现。创业的障碍和成本都降低了，老百姓创业的积极性相当高。“一般刚刚创业出来的多数都是小企业，它对经济增长的贡献不大，但是对就业方面的贡献相当大。所以在经济增长方面可能跟以往相比有差距，但就业方面跟以往相比可能表现更好。”
　　今年经济没有想象那么悲观 预计增长目标为7%
　　有分析指出，根据去年下半年的经济增速状况，2015年我国经济下行压力还可能进一步加大，尤其是今年第一季度的经济增长可能较为疲弱。苏剑表示，从总需求来看这种说法是有道理的，但是现在分析短期宏观经济形势的时候，往往就只关注需求一边，不关注供给一边。然而在短期宏观经济分析里，也应该考虑到供给。“如果考虑到供给的话，中国2015年的经济形势可能不会像大家想象的那么悲观。”
　　他继续解释称，因为2015年在需求方面可能会萎缩，而在供给一边，我们面临两个良性冲击：一是十八届三中全会以来，中国开启了多项改革，改革措施带来的红利会在今年慢慢地发挥它的效果；另一方面，从2014年6月份以来，国际油价跌了40%以上，这对中国企业来说是利好消息。根据测算发现油价下跌0%的话，会使得总的生产成本降低0.9个百分点，如果降低40%，这个效果更大一点，会到1个百分点。
　　苏剑预计，2015年中国经济增长目标将是7.0%，比去年降低0.5个百分点，在这一目标指导下，其他各项指标都会有所调整，新的目标应当比去年低一点。
　　“2015年的低通胀几乎已成定局。对低物价不必要恐慌，或担心通货紧缩。”他认为，2015年物价的变化需要根据供给扩张和需求萎缩的情况判断。需求萎缩会导致物价下跌，供给扩张也会导致物价下跌，这两个都是抑制物价的。
　　房价已经基本见顶 今年楼市和房地产投资或仍低迷
　　统计局数据显示，2014年固定资产投资同比增长15.7%，全国房地产开发投资9506亿元，比上年名义增长10.5%，其中住宅投资增长9.2%。房屋新开工面积万平方米，比上年下降10.7%，其中住宅新开工面积下降14.4%。全国商品房销售面积万平方米，比上年下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%。
　　苏剑表示，今年房地产市场情况肯定是继续低迷，主要是房价现在已经到顶了。今后房地产投资的变动增速，肯定比不上以前，以前每年增速高达0%，今后维持10%左右就不错。
　　“从长期来看，中国房价的决定因素主要是看人口，短期看货币和其他短期的政策，从中国的人口和劳动力走势来看，其实房价基本上已经到顶了。”苏剑表示，根据他们的研究，中国的劳动力峰值大概是今年，劳动力到达峰值的时候，就意味着住房刚需差不多到达峰值了；接下来房价的影响因素就是人口，目前来看中国的人口峰值大概在2020年前后，尤其2022年以后，中国的劳动力每年将减少一千多万，此后十年，中国的劳动力会减少一个亿，经济增长会受到抑制。不管是从刚需，还是从改善型需求来看，中国的房地产需求都不可能像以前那么旺盛。
　　“房价的拐点应该就在劳动力峰值和人口峰值两者之间，劳动力峰值已经到了，人口峰值大概就2020年前后，大概就在这个时候该出现房价拐点了。”他分析，像北京、上海一线这些城市，房价也许还会波动一下，但就中国房地产市场作为一个整体来说，应该是差不多到了拐点。 更多推荐