“金九银十”楼市将走向何方？开发商和机构对形势判断出现了分歧

主城楼市8月斩获佳绩。昨日，记者从重庆市国土房管局网上房地产公布的主城各区8月销售情况(含住宅非住宅)获悉，重庆主城楼市8月成交套，成交约18.4万平方米。根据此前市国土房管局发布的数据，前7月主城区共成交商品住房1017.89万平方米。前8月主城商品房成交面积已超过1200万平方米。而去年主城全年商品房成交面积在1500万平方米左右。主城8月楼市(含住宅非住宅)成交套，环比7月增加279套；成交面积约18.4万方，环比7月增加4.24万平方米。

　　“金九银十”已到，楼市将走向何方？开发商和机构对形势判断出现了分歧。

　　楼市之辩

　　销量：火爆还是冷清？

　　正方：楼市持续回暖 “金九银十成交量会保持上行态势。”隆鑫地产副总裁及劲松昨日向商报记者分析：7月和8月由于天气炎热，尽管呈现“淡季不淡”的局面，但相比二季度，成交趋于稳定，进入9月，天气转凉，加上很多开发商都会推盘放量；此外，重庆的秋交会将放在10月底，也将拉升10月的成交量。

　　华宇营销中心副总凌鸿也表示，上半年房企的共识是以价换量，吸收去年的累积刚需，前8月主城就成交商品住房超过1200万平方米，而去年一年的成交量才1500万平方米。预计今年9月和10月将继续保持“回暖”的温度，同比肯定好于去年，但由于上半年市场成交放大，肯定不会出现暴涨的情况。

　　反方：去年和上半年刚需已释放 看空派的重庆冠陆房地产开发有限公司营销总监李少林则认为，9月和10月的成交量肯定没有前个月好，可能还将出现下跌。理由有二：首先，去年被抑制的需求在上半年已经释得差不多了。“去年主城商品房月均成交面积在120万平方米左右，而今年前8个月的月均数据则达到了新高，已经恢复到2010年的水平”；其次，政府今年的调控大方向不会变。“市场政策传言房产税试点扩大，尽管年内很难落地推行，但已经影响了市场的行为，短期内起得到一定抑制作用”。

　　重庆龙湖地产营销总监刘伟此前也向商报记者表示，政府对于目前房地产市场回暖的态度谨慎，房地产受宏观调控的政策影响，很难再出现2009年的火爆态势。

　　房价：走高还是下行？

　　正方：房企促销动力减少 “目前房价上涨的趋势逆转的可能性不大。”某知名房企重庆区域负责人昨日向商报记者表示，一方面是受目前购房需求继续释放的影响，以及中央货币政策的调整，为购房者缓解了一些压力，使得购房者的市场预期转好；另一方面，通过上半年的跑量，房企在下半年要开始向市场要利润，促销的动力减小。

　　这一阵营的观点在商报记者的巡盘中得到了证实。商报记者昨北滨路某加推房源的楼盘看到，其开盘均价较此前每平方米8600元的均价，高出200~400元。位于南滨西路的某楼盘，预计8月底加推小高层，尽管房价待定，但其项目负责人私下向商报记者表示，“估计会略高于此前8000元的均价。”

　　反方：库存高企 另外一家开发商则表示，尽管上半年开发商形成降价跑量的共识，紧张的资金面得到了一定缓解，但库存仍然高企；加上市面上一些研究机构的报告显示，房价在上浮，这导致一些可买可不买的改需人再次观望，房价上行的压力因此也客观存在。“要业绩要利润，跑量仍将是开发商执行策略的主流。”同样，该阵营的观点也在商报记者巡盘中得到印证。大学城某楼盘在9月中旬新推二期房源，其项目负责人称，“初步定了优惠措施，前50名办卡者8.8折，此后以50名为一个等级，优惠少一个0.1个点。优惠的均价在5600元，略低于此前的5650元。”

　　动作

　　开发商推盘放量火力大

　　尽管开发商对待金九银十出现了分歧，但他们在实施动作上却“殊途同归”，加大推盘力度，集中放量。

　　重庆龙湖方面透露，9月在渝有源著、江与城、春森彼岸、花仟树共4个项目推1500套房源，以高层为主，套内面积在40~70平方米的房源超过1100多套，其余为洋房和别墅。华宇营销中心副总监凌鸿介绍，9月和10月甚至下半年，所推项目基本上为洋房、别墅类的中高端物业。8日，天宫花城将第二次加推洋房；9月15日华宇城开盘，推部分商铺；9月底龙湾也将推约100套房源。“9月所推房源价值近亿元。”凌鸿说。

　　来自铭腾机构的统计数据显示，9月重庆主城区预计开盘加推的项目高达80多个，其中多为住宅项目，供应面积超11万平方米。市国土房管局网上房地产的数据也显示，8月重庆主城区共批准预售面积约140.48万平方米。铭腾机构总经理吴小飞表示，这批在8月批准预售的商品房将在本月大规模入市。此外，还有部分楼盘在9月下旬办理预售证，在10月集中入市。

　　体验

　　周末开盘出现劲销

　　昨日上午9点，大学城庆瑞东方剑桥楼盘二期开盘。商报记者从现场了解到，该楼盘昨开两栋楼，共400余小户型。据开发企业、重庆庆瑞实业集团策划助理谭海介绍，这是东方剑桥最后的高层房源，昨日开盘均价为每平方米5800~5900元，当日成交250套，高端物业也好卖。前日，华宇地产开发的天宫花城第二次加推了56套洋房。商报记者在现场了解到，洋房均价每平方米超过1万元，但开盘仅两小时，劲销90%。