楼市调控懒人思维 全国一刀切调控政策效果甚微

买房子本来是件很复杂的事情，但从看房到决策，都有很多“将就”，这并不能简单地归结为几条因素。也许是房价变动太快，让很多人来不及思考和研究，总是愿意在简单地听闻几件事儿后，就仓促做决定。

前段时间，杭州等地项目出现了一定幅度的降价，一时间“降价潮”、“泡沫崩盘”、“楼市拐点”的言论开始大行其道。刚开始，我觉得这种耸人听闻的观点应该很快就烟消云散，没几个人会当真，直到每一次跟朋友吃饭，都会有人问：中国的房地产真要崩盘了？郑州房价啥时候降？

面对这些问题，我真心不知道该怎么回答，因为“复杂的问题简单化”这样的思维方式只适合去解决问题，而不是分析问题。无论是房价的走势，还是楼市有没有泡沫，这样的问题单个儿拿出来分析，都够写出好几本专著了，一两句话怎么能够分析清楚？

所以我往往顾左右而言他，实在被逼不过了，就说一个原则：如果身边的人都在问房价什么时候跌，那就说明房价肯定没有跌——大家都在等降价嘛！反之亦然。再或者，我会问问他们具体准备买什么样的房子？自住还是投资？住宅还是商业？大户型还是小户型？洋房还是高层？在哪个区域？接受什么样的价格区间？我只有知道你的详细需求，才能给出最切实的建议和参考。

举这样一个例子，只是想提醒大家，在我们的身边，这样的“懒人思维”并不鲜见。在整个房地产市场，这些本应该理性思考的事件，不能将之简单地归结为一两个耸人听闻的观点来博取眼球，更不能将那些需要严格分析并区别对待的事情简单地“一刀切”。

比如大家都十分关心的楼市调控，从开始到现在，都充斥着“头痛医头脚痛医脚”的“懒人思维”。仅仅回顾最近五年的市场就会发现，市场热的时候，政府就高呼限购、限贷；市场稍微有点儿寒意，就踅摸着放松限购、微调政策，楼市在政策制定者眼里仿佛赤脚医生眼里的病人，发烧就冰敷，感冒就捂被子，从来不考虑怎么强身健体。

楼市可谓苦“懒人调控思维”久矣，就拿前两天出台的“央五条”来说，政府看到信贷紧缩对楼市的严重影响，发文要求银行支持刚需，但事实上收效甚微。可曾想过，早在2010年的时候，为了遏制楼市过热，“一刀切”的调控政策就把首套房首付比例从20%提高到现在的0%，就被各方人士评论为“误伤刚需”。早知道如此，还不如当初听专家的建议：“对居民首套房，执行首付两成、贷款（贷款 / ）利率7折优惠，并且将此政策固定下来。”

再比如重口指责的土地财政，更是这种“懒人思维”的显性表现。随便卖一块地，政府就能收入几亿元甚至几十亿元，辛辛苦苦培育一家国企四五年，每年能给财政上缴红利000万元就不错了。任何一位市长都抵挡不住这样的诱惑，卖地，卖地，卖地，越贵越好，哪管子孙无立锥之地。

这种依赖还培养出了地方政府的懒人行政。有房地产这柄利器在手，谁还去操心“长效制度的建立”？谁还去管产业升级、经济结构调整这样的事？不过，房地产一旦陷入低迷，哪怕只是轻微的，他们就会痛苦不堪，第一反应就是“救市”，以房地产来救经济、救政绩。

话又说回来，“冷热不均”是当下楼市的真实写照，一线城市的火爆与三四线城市的“跌跌不休”形成了强烈反差。近期的市场走势充分说明，调控思路早应该告别“懒人思维”，由于楼市在不同城市之间出现分化，以及房地产市场典型的地域性特点，再采用全国“一刀切”的调控政策将事倍功半，或收效甚微。

告别调控的“懒人思维”，需要制定房地产调控的长效机制，包括房产税试点、保障房建设、公积金贷款、住房登记制度等多个层面——虽然短期内行政手段退出的可能性不大。但随着长效调控机制的渐次落地，行政性调控手段的退出将成为必然，而针对不同地区采取因地制宜的调控措施，无疑会形成政策稳、预期稳、房价稳的良性局面，有利于房地产行业的健康、可持续发展。

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