房价下行趋势得不到有效扭转 看准时机抄底吧

从目前的市场现状来看，房价确实是跌了，即便一向坚挺的北京，也扛不住“信贷收紧”的压力，标杆房企率先领降。

　　受降价影响较深的是房人和政府。购房人见市场不好，不敢贸然行动，手里握着钱等市场回暖；政府见市场不好，如热锅上的蚂蚁，“双向调控”催动之下，纷纷开始“松绑限购”。无论以何种方式松绑限购，都被业内解读为“救市”行为。

　　购房人持币待估、政府下水救市，这一现象从月末开始逐见雏形，而现在已经到了5月中旬，“观望”的情绪丝毫未得到缓解，市场处在一种胶着的博弈期。

　　在这场看似无望的博弈之中，央行终于出现了，表示放贷要“照顾”刚需首套，并且加快放款速度。此消息在朋友圈一经转发，便引来无数开发商大呼“终于”。

　　这一声“终于”究竟是发自内心，还是故意为之，我们还是要从这轮房价为什么会跌说起。

　　从201年末起，银行开始收缩房地产行业信贷，从两端掐住楼市的脖子：一是控制开发贷规模，以年初兴业银行事件为标志。其春节前会议纪要流出，明确表示暂停部分房地产贷款业务（房地产夹层融资业务和供应链金融业务），并提出“确保总量不增加”。

　　二是收缩个人贷款（贷款 / ）规模，从目前二手房市场可见端倪：贷款审批难、审批速度慢，种种原因导致二手房（塘桥镇二手房 ）市场年后一路下滑。

　　先是让开发商方面少了一个重要融资渠道，迫使房企不得不选择低价出货以求保证现金流；再是扼住购房人的信贷需求，使得包括北上广深在内的一线城市需求大规模缩水。两头施压，使得楼市急转直下，出现了眼下以价换量的局面。

　　因此可以肯定，“信贷收缩”是本轮房价下降的根本原因。当然，北京还有自住型商品房入市的因素，加重了购房人的观望情绪，但这只是局部个案，不是大势所趋。

　　由此，各级政府开始了房价下行压力之下的救市行为。天津滨海实施差别化限购，只要在滨海范围内无房，即可在新区购房；南宁下发官方版正式文件，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；铜陵从五一开始在住房公积金贷款、契税补贴等方面给予购房人利好……凡此种种，皆是地方政府在楼市下行时所采取的积极救市策略，多以政策性指导为主。

　　松绑限购的风声从月起就不断吹向全国楼市，直到目前仍未有显著效果出现。有业内人士评价：松绑限购只能起到短时刺激楼市的作用，从长远来看，未必能实现初衷；还有分析指出，若是松绑限购演化成悲观预期，那么各地方政府可算是搬起石头砸了自己的脚。

　　地方政府松绑限购为何无用？前面说过，本轮房价下挫的根源在于“信贷”，而非“政策”，若是开发商和购房人手中都无“余粮”，即便取消限购，拿什么去买房？

　　此时，央行终于现身，看似接过地方政府大棒，以口头吹风的形式给各大银行开了个会，主要内容有五点，总结起来是一句话：照顾刚需首套房贷款、加快审批速度。

　　这一吹风会一经媒体解读，便是“央行有意救市”，再加上朋友圈的酝酿发酵，使得开发商大呼“终于”。

　　央行的吹风会似乎直指目前楼市下挫的根源——信贷，然而能否真正有效扭转市场颓势，来听听业内人士如何分析，毕竟时间尚短，无法为这一行为作出结论。

　　中原地产首席分析师张大伟在其自媒体“大伟看楼市”中表示，据统计，整个4月，有1.2万亿居民存款搬离银行，银行平均利率提高，房贷无疑是眼下的赔本买卖，给购房者房贷方面的优惠，可能性不大。张大伟说：“除非大幅度降准，否则目前贷款难的趋势将很难逆转。”

　　常有媒体拿本轮房价下调与08年相比，从原因上来看，两次调整确实都是因为银行信贷收紧所致，然而不同之处又在于，08年信贷收紧实乃政策干预，而本轮政策收紧则是银行根据市场规律自主选择自主决策的结果，是“利率市场化”下的必然结果。

　　从这一角度来看，央行的吹风会其作用很可能是提高放款效率，而未必会真的增加放款规模。

　　另外，央行的吹风会只谈论了“个贷”方面的问题，而未涉及“开发贷”方面。从一个侧面能看出，开发商手中的现金流仍然不会很宽裕，低价出货仍是其眼下不得已的选择。

　　无论是地方政府还是央行，其下达指令的最终作用似乎只是改变市场预期，而未撼动市场下行的根源性因素。

　　几乎可以肯定的是，短时间内，开发商手中余粮不会突增，购房人的信用杠杆依然被抑制，种种救市行为，确实无根本性作用。那么开发商大呼的那声“终于”，似乎也只是市场下行之时，稳定人心之用。

　　若信贷紧缩局面短时间内不能改变，那么房价下行趋势将得不到有效扭转，会有越来越多的开发商加入以价换量的行列中来，看准时机，“抄底”吧。

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