楼市成交冷热不均 局部回暖状况使准购房者担忧房价反弹

尽管楼市调控方向不变、力度不减，但随着部分购房者放弃观望加之开发企业普遍采取“以价换量”销售策略，楼市成交状况正在局部回暖。不过有调查显示，当前楼市依然处在阶段性观望状态，不少准购房者担心房价反弹，并不愿意看到楼市成交出现回暖迹象。

　　市场传真：

　　新开楼盘冷热不均

　　进入5月下旬以来，开发商推盘力度明显加大，多个新项目选择在本月底到6月上中旬开盘。但从近期几个新开楼盘的表现看，明显呈现出冷热不均的状态，反映出当前楼市在政策调控面前的不均衡。

　　5月26-27日，全市新开盘项目有4个，涵盖普通住宅、洋房、别墅和公寓。从各楼盘表现看，普通住宅项目销售情况明显好于其他项目。26日，阳光100公园五区H2号楼推出两室72平方米、81平方米、三室109平方米各52套，当天成交110套，解筹率超过70%。同一天，凯旋新城·嘉苑2号楼开盘，推出房源一室71平方米、三室114平方米各52套，两室88-101平方米共176套，当天成交200套，解筹率超过71%。在近期开盘的项目中，两个项目的成交状况已算表现优良。

　　另外两个项目则没有这么好的运气。位于济泺路上的金光卡夫卡公馆26日推出140套房源，面积区间在40-70平方米，尽管开发商从月初就开始蓄客，但开盘当天到场的购房者仅50多组，成交40套，解筹率不足25%。东部国华印象27日开盘，推出联排、双拼别墅共16套，面积在270-0平方米；洋房84套，面积212-00平方米。因蓄客时间短，价格高，当天仅成交别墅套、洋房12套。分析人士指出，从成交数据看，国华印象的开盘显然不如前者，但考虑到蓄客期限和项目定位以及主打的客，能有如此表现已属不易。而金光卡夫卡公馆推出的公寓，购买者多数为投资客，与同片区住宅产品相比，定价偏高，开发企业开盘前又将原本宣传的精装修临时改为毛坯，影响了购买热情。

　　持续在售楼盘中，主打首次置业和首次改善型置业客的项目成交较理想，主打多次改善型置业和投资型客户的项目则明显不如。统计表明，最近一周内，济南持续在售的20个项目中，中海国际社区、翡翠清河、绿地新里·梵尔赛公馆、鲁能领秀城、鑫苑名家、名泉春晓等项目。成交较为理想，其他项目多数周成交量仅有几套，单价高、户型面积大、主要面向中高端购房者、优惠少、推广力度不够，是部分项目成交不理想的主要原因。

　　数据佐证：

　　楼市成交局部回暖

　　月全市新建商品住宅成交570套.8平方米，公寓成交1套1576.8平方米；4月成交住宅274套.46平方米，公寓0套1408.9平方米。5月截至29日，市城乡建设委“济南住宅与房地产信息网”每日网签数据显示，已成交住宅61套，公寓167套。仅以新建商品住宅为例，上述连续个月的成交数据，较之前7个月的月均成交数据都要高，楼市摆脱去年8月以来的低迷，几成定局。

　　回头看看去年同期，去年月全市成交新建商品住宅1287套.7平方米，4月成交2160套.56平方米，5月成交62套.99平方米，显而易见，仅以住宅成交套数论，今年-5月明显好于去年同期。楼市成交量已然回升，尽管距离往年的成交高峰期还有一定差距，但与本轮调控以来的同期数据对比，并不见得逊多少。

　　不过分析人士指出，当前的楼市成交量虽然同比环比均有所上升，却不是全线回暖。上述新开盘项目和持续在售项目的不同表现，也佐证了当前楼市成交回暖仅仅是局部的。不同产品、不同区域、不同企业甚至同类产品的不同面积段，成交明显不一致，即便是成交较好的项目，其市场反应也是开发企业被迫“以价换量”的结果，而不是市场自身发展规律的表现。

　　观望仍浓：

　　准购房者不愿楼市回暖

　　对当前楼市成交好转的现象，多数业内分析人士表示，当前的楼市并未呈现出趋势性回暖的态势，短期内也无法改变开发商“以价换量”回笼资金的大趋势，从买卖双方的心态看，市场仍处于阶段性观望状态。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种阶段性观望主要表现在开发商一“降价”市场成交量就被激活，一旦“降价”活动停止或者“没降到位”市场就陷入观望僵持状态。其原因张宏伟认为主要有三方面：一是部分开发商仍抱着侥幸心理继续与政策博弈，放缓推盘节奏等待政府出台刺激消费的政策；二是大幅降价仍集中在少数开发商或楼盘中，市场并没有出现整体普遍性大幅降价；三是部分开发商在降价、低开带动项目热销后收窄房价，加上部分银行取消首套房贷优惠利率，导致部分购房者再度陷入观望。

　　最近的一项调查似乎印证了业界的看法。调查显示，2400余名参与者中，47.24%的网友表示没有购房打算；28.74%的网友称当前房价仍然太高，暂不打算买房；只有24.2%的网友近期已经置业。一位参加看房团的网友表示，近期尽管国内部分城市对楼市调控政策进行了微调，但济南的政策并没有变化，“近期的确有楼盘降价，但大都是指定的房源，我不满意他们的户型，打算继续看看再说”。对楼市回暖一说，尽管有56.69%的网友并不认同，但有45.28%的网友认为，成交量持续上升是楼市回暖的表现，同时有58.27%的网友认为房企降价会促进楼市回暖。与此同时，有66.9%的网友不希望楼市回暖。不少网友认为，楼市回暖，意味着调控的失败，也意味着房价很可能会反弹，这对于急需住房而支付能力又比较差的刚需购房者而言，是不可接受的。