若想楼市政策不空调必须严控土地出让方式限制土地价格

　　面粉的价格涨了，面包的价格自然也会涨。 人们常这样比喻地价与房价的关系。但就在北京执行有史以来最严格的限房价政策的同时，通州台湖镇多块土地均以不同程度的溢价成交，其中一多功能用地经过60多轮竞价最终以溢价20%成交。

　　在房价调控方面，京版楼市的调控细则明确提出，“全市新建商品住房（楼盘 / ）价格与2012年价格相比保持稳定。”为此，北京市住建委采取了史上最严厉的价格管制，不仅涉及期房，连现房也要限价。但目前北京房价仍保持上涨趋势，尤其是人们对房价上涨的预期仍然很强烈。

　　如果今后出让的土地价格仍然保持上涨，房价上涨的预期将无法改变。如果房价上涨预期仍然很强烈，那么目前执行的限房价政策最终可能只是使房价在统计数字上保持不涨，而实际上房价依然在涨，只是变形为装修款。因此，必须要限房价的同时也要限地价。只有两头同时管住，房价才有可能保持稳定，房价上涨的预期才会改变。

　　屡调屡涨的房价以及社会舆论对土地财政导致高房价的诟病，已使各级政府感到越来越大的压力。多年以来，土地出让价高者得的方式确实对房价上涨起到了推波助澜的作用，在中国，土地掌握在政府手中，开发商要想获取土地只能从政府手中购买。而开发商拿地的目的是为赚取利润，自然高价拿地之后会以更高的价格出售。于是，就形成了地价上涨带动房价上涨，房价上涨又拉动地价上涨的循环。而且在这一循环中开发商与地方政府的利益也被绑得越来越紧。自然，房价越调越高也与高价卖地脱不了干系。尽管“国五条”中并没有提到改变土地出让方式，但管控房价已经到了不得不改变土地出让方式的时候了，否则楼市调控又将沦为“空调”。

　　其实，在2011年北京就曾对土地出让方式进行过新的尝试。在2011年8月，北京推出了全国首个“限地价、竞房价”的土地——“北京市门头沟永定镇居住用地”。“限地价、竞房价”是限定土地的价格后，开发商来竞房价，最终以价低者得地。该地块在9月21日揭标，由中铁房地产集团有限公司竞得，也就是如今正在销售的中国铁建梧桐苑。从开盘至今，一直稳定在1600元/平方米。无论政策如何变迁、市场如何波动，梧桐苑的成交价格始终没有变动。

　　5月8日北京市国土局公布的29宗年内首批拟供应地块中，并未提及“限房价、竞地价”地块。但是京版楼市的调控细则却提到了进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。今后北京可能会在保障住房（二手房 / ）和在售商品房之外推出一类新的产品，即通过“限地价、竞房价”方式产生的“新限价房”。

　　北京市建委有关人士表示：纳入限价房序列管理是个全新概念，主要是针对中等收入家庭，满足自住、改善型需求的商品房。不过，这一提法提出至今仍然没有具体的细化政策出台。

　　既然限价房序列管理与“限地价、竞房价”的土地出让方式紧密相关，那么就需要国土局与建委尽快出台相关执行细则，以此稳定市场对房价和地价的预期。