城中村改造模式多种多样,以适应不同地区、不同条件和不同需求。以下是一些主要的城中村改造模式:
一、按开发模式分类
开发商主导的房地产导向模式特点:这种模式通常涉及“征收+净地出让”的流程,即土储中心征收城中村土地转为国有用地,再通过“招拍挂”进行房地产或其他形式的开发。然而,随着拆迁赔偿费用的增加,政府垫付的前期成本过高,导致改造推进缓慢。为避免高昂成本,政府有时会整村打包交给开发商进行谈判、拆迁安置、建设出售等。
问题:该模式可能产生“***”问题,且开发商的过度逐利可能导致空间“绅士化”。
微改造模式特点:保留城中村建筑,不拆除重建,以环境整治为主,由政府或企业投资,并以“统租”形式推向市场。企业通过长期微利的模式运营。
适用区域:区位较好、租金较高的中心城区,如深圳的“微棠”、水围新村改造,广州的“永庆坊”,上海的“张园”等。
问题:成本回收周期长,市场参与有限,主要依靠国企推进。
居民自主改造模式特点:居民自行组织拆迁和改造,如厦门的曾厝垵。
问题:经常会遇到“集体行动的困境”,细碎化的产权整合需要强有力的社会组织对居民进行有效动员,成功案例尚不多见。
政府投资建设模式特点:政府提供改造方案、资金,并组建专门机构或委托项目管理公司负责建设,建成后再移交给村民集体或使用方。
优点:能够体现城市规划要求,保证改造质量,减免部分成本。
局限性:适用于位于市区边缘的大型项目,拆迁成本低,开发成本小。
村民自建模式特点:村民自行组织改造,通常与国内外有实力的机构合作或独立建设。
适用性:在特定条件下,村民自建模式能够充分发挥村民的积极性和创造力,但也需要政府的有效引导和支持。
二、按空间形态改造模式分类
综合整治特点:基本不涉及房屋拆建,主要进行环境净化、美化项目。
实施方式:列入区城中村改造年度计划,由区政府编制“城中村环境综合整治规划”并组织实施。
全面改造整体拆建:改造率在0%以上的项目,应编制专项规划。
局部拆建:为全面消除安全隐患、建设城市基础设施和公共服务设施,改造率不足0%的项目。局部拆建项目应符合城中村改造专项规划的技术规范要求,其专项规划由市规划主管部门审查批准。
三、政策导向下的新模式
近年来,随着政策的调整,城中村改造更加强调政府规划统筹下的“市场化改造+集体自主建设”多元策略。这种新模式旨在充分借助市场与社会的力量,降低改造成本,构建多方参与的利益博弈平台,促进城中村改造的顺利进行。
综上所述,城中村改造模式多种多样,各地应根据实际情况选择合适的模式进行推进。同时,也需要注重保障村民的合法权益,确保改造工作的顺利进行。
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