继二三线城市下调首套房首付比例后，广州、杭州等地房贷政策也有所松动。2月21日起，广州六大行集体下调房贷利率。，杭州也传出首套、二套房按揭利率均迎来下调的消息。利好消息频出，各地房产成交量逐渐回暖。

房贷利率下调

近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大银行下调广州地区房贷利率。其中，首套房贷利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房贷利率从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者指出，这是银行的自主行为，而非全国政策。LPR（贷款市场报价利率）改革以后，监管层强调金融政策要坚持“一城一策”原则，即在LPR的顶层框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点），各地商业银行可以自主确定首套房和二套房的利率水平。因此，不管是上调还是下调，都是市场自发行为，并非是全国层面的降息行动。

从供求关系来看，今年1月份，广州新房成交不足6000套，远低于2016年以来月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交（自助网签+中介网签）7014套，同比大减55.4%，且自2021年5月份以来一直在5000-7000套的低位徘徊。

“当整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。再说，近期按揭额度都有增加，利率下降也在情理之中。

易居研究院智库中心总监严跃进告诉记者，此次广州政策下调，充分说明当前房地产市场中政策进一步宽松，值得大家的肯定。第一，受央行降准和降息等政策影响，房贷市场总体上以持续宽松为导向，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。第二，2月份利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。第三，类似广州此类城市房贷利率政策，客观上对于全国其他城市也有积极的启发意义，有助于对其他城市后续政策产生积极的示范作用。第四，当前房地产市场正处于去年下半年降温以来的末端，今年将呈现“V”型走势，即当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有底部反弹、逐渐复苏的非常好的基础。

，当然，在LPR框架下，由于LPR不变，加点的影响只是边际的影响。值得注意的是，最新一期调节窗口，5年期LPR并未下调，略超出预期，因为1月20日5年期LPR继2020年4月份后再次下调，市场预期调节窗口打开了。监管层可能是考虑到市场在回升，各地积极纾困，对市场已经有了一定的激活，担心LPR再次下调，可能会导致明显反弹。总之，在长效机制架构下，楼市会趋稳，但很难大幅上涨。

各地房贷政策松动

与此同时，上海也出现了房贷将会调整的传闻。多位银行人士对实确有此事，但目前还没有纸面文书下发，但大方向将是支持房贷和开发贷。

近期，山东省菏泽市房贷政策也出现实质性松动，首套房首付比例降至20%，引起了市场关注。实际上，除了菏泽，重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房首付比例降至20%，还有下调利率的动作，还有更多城市在不声不响之间搬出了房地产宽松的政策。

比如，山东菏泽推出新政策，针对不同人有不同标准。名下无住房且无贷款记录的，首付比例为20%；名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行0%。

但记者致电菏泽各大银行发现，并不是所有银行都发放了下调通知。“我也在新闻上看到菏泽首套房首付比例下降，但我们行并没有实行，也不好说未来会不会跟进。这个政策各个银行做法不一样，地域性也很强。”菏泽某国有大行的工作人员告诉记者。

同时，在菏泽之前，重庆和江西赣州就已经开始实施“首套房贷款首付比例20%”的政策，并且利率也有所下调

“房贷基准利率2月中旬出现下调。”重庆某房产中介告诉记者，“现在的利率算是恢复到两三年前的水平了，去年高达4.9%，现在首套房的基础利率是4.6%。未来会不会再降，确实也不好说。”

贝壳研究院监测数据显示，2022年1月份，10个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平。其中，59个城市房贷主流利率环比下调。放款周期方面，64个城市放款周期较前一个月缩短，4个一线城市银行放款均加速。

数据还显示，1月份，其监测的10个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套房贷款利率为5.84%，均较上月回落8个基点，1月份平均放款周期为50天，较前一个月缩短7天。

市场预计，此次政策信号明显，显示低能级市场销售疲软，未来会有更多城市跟进推出房贷放松政策。西南证券认为，通常全国房贷首付比例最低维持在0%，近15年来首付比例下调至20%的仅有两次，分别发生在2008年金融危机以及2014年商品住宅库存高企的时候。“此次菏泽下调首付比例释放出较为明确的积极信号，可在一定程度上体现政策的放松趋势，预计后续会有更多城市采取购房支持政策。从当前市场的降幅来看，低能级城市销售疲软，库存压力更大，放松意愿将会更强，实施的力度预计也会更大。”研报显示。

针对近期出现的各种措施，严跃进指出，首付比例下调和限购松绑是房地产放松政策中影响较大的两个工具，也是鼓励住房消费的重要举措。当前首付比例下调后，预计后续部分城市也会对限购进行松绑。

多地楼市出现回暖

值得注意的是，此类放松的节奏快于预期，相比过去一些地方政府要在月份两会后才放松，当前各地主动进行调整，符合中央此前提及的“因城施策”的政策导向。

结合近期各地商业银行首付比例下调的内容，可以看出，全国至少有7个城市出现了首付比例下调的利好政策，包括公积金首付比例下调的三个城市，即北海、自贡和南宁，以及商业贷款下调首付比例的菏泽、重庆、赣州和佛山。这7个城市充分说明，二三线城市率先开始出现政策松绑的信号，且对于市场交易能够形成较为实质的影响，对于后续促进房地产市场稳定健康发展具有积极作用。

在各种利好消息的带动下，多地楼市出现回暖。

“最近交易量还可以，比起年前，看房量和交易量都有明显提升，而且顾客的意愿也很强。未来就看月份的成交量，如果成交量能起来，那今年大概率会上涨。”一位北京的房产中介人士告诉记者，年前他所在的中介机构曾整月无成交量，而今年看房的热情已经有所回暖。重庆的一位中介也表示，目前成交量有所回暖，但还不好说未来房价会如何表现。

“房贷政策放松带来了积极的信号意义，当前全国70城房价已经显示楼市在‘挣扎’走出低谷期，后续随着信贷政策的进一步放松，购房交易将有活跃的可能，行情也会逐渐由冬季进入春季。”

住房公积金政策松绑的原因是什么

1、住房公积金的发展趋势良好，本着一切服务为民的原则，住房公积金的使用限制只会越来越低。曾经之所以出现住房公积金贷款的收紧政策多为打击限制一些投资利益型的公积金使用，并且也是随着楼市的动态而调整。

2、房贷额度比较充裕，每个地区都有房贷额度，同样也是房贷机构的指标。当房价变动幅度较大，市场需求和交易规模不稳定时都会影响到住房公积金的政策。只有趋向于稳定之后，住房公积金的政策才会进行微调。而当下房市受到 的影响在逐渐降低，房价也慢慢稳定，多地纷纷开始试行公积金调整政策。

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