9月29日市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）。日前，各银行公告拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月1日前完成批量调整。
LPR加减点可变更
现在的房贷由LPR加减点形成，点为在合同中约定的固定数值，根据《倡议》，此后加减幅度将可以动态调整。简单来说，当新、老房贷利率偏离到一定幅度，可重新约定加减点幅度，体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加减点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限。
按照《倡议》，如果房贷利率加减点高于-0BP，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），则在本次存量房贷利率批量调整范围之内。
目前我市首套房、二套房最低首付比例为15%，房贷利率0年期2.95%。
例如你现在的房贷利率是LPR+55BP，且是首套房贷，那根据《倡议》你的利率就可以降到LPR-0BP。但过了一段时间，房贷利率又下调了，隔壁老王新买的房子，利率是LPR-60BP。你这LPR-0BP瞬间就不香了。你就可以跟银行协商，给你转按揭，把贵的老房贷换成便宜的新房贷。
根据2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为.5%，5年期以上LPR为.85%。浮动利率统一调整到LPR-0BP，则意味着首套房贷的实际利率将降至.55%，较之前有显著下降。如果LPR在10月20日再降，比如降低到.65%，那房贷利率就将调整到.5%。
房贷定价周期或将不再是一年一次
原本房贷重新定价日是每年的1月1日，而LPR总是在2月下降，也就意味着这一年无论LPR下降多少，在下一个定价日到来前存量房贷都维持原状。
根据《倡议》，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映LPR的变化。
也就是说，11月1日后，可协商约定重定价周期，今后不局限于年了，可以季、半年、年，具体看银行接下来的公告和操作细节。
房贷定价不再受限于每年一次，使得市民可以更灵活地根据市场利率变化调整自己的还款计划。如果市场利率下降，市民可以更早地享受到利率下调带来的还款压力减轻；反之，如果市场利率上升，市民也能更早地做出应对，调整自己的财务规划。
接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。
对于金融机构来说，可以根据市场变化更及时地调整房贷利率，这有助于提高贷款审批和发放的效率。市民在申请房贷时，可以更快地获得审批结果，减少等待时间。
房贷定价机制的改革有助于促进金融市场的创新。银行和金融机构可以根据市场需求和竞争态势，推出更多具有竞争力的房贷产品，满足市民多样化的贷款需求。虽然房贷定价的灵活性增强为市民带来了更多的选择，但同时也增加了贷款成本的不确定性。如果市场利率频繁波动，市民的还款成本也会随之变化，这可能对市民的财务规划造成一定的困扰。
10月12日，批量调整存量房贷利率实施方案将发布具体操作细则，市民在购房和贷款时应密切关注市场动态和政策变化，制定合理的财务规划，以应对可能的风险和挑战。
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