用英国的廉租房建设经验中国地产泡沫的谜局

　 英国住房的基本情况

　　英国6100万人口，2500万个家庭，拥有自己房子的家庭比例大约是78%。其它的家庭，或者是靠自由市场租房，或者是靠政府提供的廉租房。

　　就拿诺丁汉市为例，市区的人口28万，如果包括市区与近郊的人口，大约100万。前几天我们学院的武斌博士带我引见了两位客人，其中一位是诺丁汉市的前市长，首席执行官，特德-坎特尔；另一位是本市廉租房管理委员会主任，文申-布耐斯。

　　出于职业的兴趣，我说，"诺丁汉市到底有多少人？我在这里生活这么多年，一直都没有搞清楚。"

　　坎特尔说，"市区的范围实际很小，不包括诸如西桥，比斯顿，麻布里等地方，尽管这些地方与市中心紧密联系在一起。如果算诺丁汉市（city）,人口是28万。如果把紧密联系的区域算进去，人口100万。"

　　我说，"啊，我总算明白了，原来诺丁汉市还是满大的嘛。"

　　接着，我问布耐斯，"那么，在市区的28万人中，有多少人住政府提供的廉租房呢？"

　　他说，"大约10%，也就是万人吧。还有大约5千人需要市政府的特别安置，这5千人通常是无家可归，或者是极度贫穷，或者是其它特别的情况，他们的住房由政府直接出面解决，而且基本不需要交房租。我们的廉租房部门是要收房租的，不过租金比市场低很多。房子是政府建的，然后交给我们实行半商品化管理。"

　　我说，"那么，你们的部门能否做到自负盈亏？"

　　布耐斯说，"以前不行，现在可以了。我们收取的房租，除了给工作人员发工资外，还有房子维修，以及新建房子来替代破旧或报废的房子。"

　　我说，"英国现在还在建廉租房吗？"

　　坎特尔说，"现在建的少了，在上世纪50-70年代，最高的时候，政府每年要建设100万套廉租房，那时二战刚结束，大多数家庭都没有房子住，政府的廉租房需要照顾近40%的家庭。撒切尔时期，她鼓励廉租房私有化，经过数十年的努力，我们才把靠廉租房生存的家庭从40%减少到了今天的10%。可以说，这10%的家庭是真正困难的，没有政府的帮助，日子就很难过。不过，我们采取半商品化的经营模式，希望政府的收支达到平衡状态。所谓半商品化，就是说，既不盈利，也不亏损，或则不要亏损太多。"

　　中国的住房情况

　　1998年以后，除了少数国有单位，中国的住房基本上是靠市场解决。对那些原来有单位房的老市民来说，或者是对那些国家单位有集资房的职工来说，住房基本上没有大的问题。

　　相反，这些"优势人"，除了有原来的单位房以外，还在房价比较低的时候，及时，或者幸运的买到了第二套，甚至更多的房子。

　　由于商品房的建设涉及到地方政府，开发商与银行的一条利益链，商品房的建设从一开始就是只考虑利润率，而没有相应的措施保证低价的刚性需求。

　　许多人会这样说话，"既然房价这么高，说明老百姓的购买力强，这是好事。"

　　关键的问题是，"到底谁是老百姓？是指那些有多套房子的人，还是指那些望房兴叹的人？"

　　其实，大家都是老百姓。只不过有多套房子的老百姓占城市人口的12%而已，而90%以上的城市人口只有一套房子，甚至是一套非常小而破烂的房子。

　　不管如何，在大城市里，有一套房子，哪怕很小很破，也比那些外来民工，或则刚进入这些城市的外地小白领强的多。而外来的民工到了北京（楼盘），25人住一套80平米的房子，只要不在里面生孩子，或者干一些嘎嘎响的事情，就算不错了。

　　房子紧缺，使有钱的人哪怕是买了一套80平米的破房子，却可以租给这些人不像人，奴不像奴的外来人口，每月的租金高达2万元。所以房价才可以这么高，假如北京没有那么多买不起房子，没有地方住的外来"房奴"，每套房子只能租给一家人的话，房租怎么可能是每月2万呢？而房价也就不会是每平方米10万元了吧？

　　用英国的廉租房建设经验中国地产泡沫的谜局

　　60多年前，英国刚好打完了二次大战，整个国家处于百废待兴的状态，经济实力远远比不过中国的今日。

　　然而，英国人实行全国的免费医疗，实行全民的免费教育，包括大中小学，实施大规模的廉租房建设，每年上100万套廉租房，连续数十年不断的建设，终于把住房，教育和医疗三大民生问题给基本解决了。

　　如果英国没有解决这三大民生问题，就不可能有持续不断的经济富裕与繁荣，更没有今天的"低"房价。

　　英国房价如何"低"法？这么说吧，大学初级讲师的工资每年从5,000英镑开始，到最资深教授10万英镑以上。而在诺丁汉的一套2房1厅的公寓，120年以上的契约，只是10到15万英镑。另外，现在的按揭利率低达2.25%，甚至更低的还有。如果是买小别墅，价格从15万英镑开始，可以带花园和车库， 而且是彻底买断的， 没有年数的限制。

　　假如英国没有经过数十年的廉租房建设，我上面所描述的情况不会如此美好。

　　英国人走过的路，当然有可以学习的地方。不过，中国好像不屑一顾，我行我素，商品房的建设被误解了。主要的问题是地方政府，没有充分认识到廉租房建设的重要性，片面地追求卖地收入，开发商与银行却片面的追求利润。没有人认真的考虑到所有老百姓的利益如何最大化，只是考虑少部分人的利益最大化。

　　我希望通过这个博文，给有关的人士提供一点有益的认识。因为，认识对路了，政策就对路了，实现真正美好的中国"梦"，也就有希望了。
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