抵押房产养老是给社会添乱 不如出租房屋养老稳妥

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抵押房产养老是给社会添乱  不如出租房屋养老稳妥

 以房养老,即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活;从金融角度看,是进行“倒按揭”,房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后,每月给房主一笔固定的养老金,房主或者继续居住,或者租住其他更低廉的老年公寓。

  以房养老研究实验多年,之所以难以推进,原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重,风险无法评估。

  房价没有真正的适合中国特的估值模式,出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期,拥有住房者对于未来房价的升值预期较高,此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估,而后以不同的折扣率计算,不同地段、不同房源的折扣率大不相同,是一项非常难以计算的工作。

  另一个估算变量是人均寿命。商业寿险在个人尚未进入老年时,由不同的财富拥有量主动选择不同的保障比例;健康险对于年龄、健康状况有严格的评估,以房产进行倒按揭,需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估,而不是以人均寿命做为期望值,导致评估情况十分复杂。

  金融机构存在一定的风险,如果老人预期寿命延长、养老成本大幅上升,意味着进行倒按揭的金融机构成本上升;如果老人只有一套自住房,意味着从法律权力上,金融机构无权在约定的倒按揭时限收回房产,加之老人的子女继承权等等一系列的问题,倒按揭适用的范围非常小。

  来看几种试点样本,大多已失败或者快要接近失败。

  如上海,上海市公积金管理中心曾开展了“以房养老”方案研究和试点工作。“以房自助养老”做法是:65岁以上的老年人,可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后,老人可一次性收取房款,房屋将由公积金管理中心再返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心,其他费用均由公积金管理中心交付。2007年展开试点,就没能开展下去。老人认为房价未能体现市场值,而公积金管理中心不可能拥有计算养老大风险概率的能力,一拍两散。

  再来看哈尔滨模式,哈尔滨首家银行推出“倒按揭”业务,抵押贷款推出一年多业务量还是零。该银行规则是,这种住房抵押贷款用途仅为养老,主要针对的是具有本市户口和住房的55岁以上老年人,贷款最长期限为10年。同时,对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值,要由银行指定的评估机构进行评估,之后按评估价的60%抵押,利率在现行贷款(贷款 / )利率基础上再上浮0%,计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限,以“养老金”的方式按月存入老人账户。这种方法类似于房地产抵押贷款,根本不适合养老所用,遭遇挫折在情理之中。

  请问,老人预期寿命远远超过65岁怎么办?请问房价继续上升是否会给老人补偿?一切预案都不具备,这不是以房养老,这是给社会添乱。

  在风险难以定价的背景下,在中国最适合的可能是市场化的以房养老模式。考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房,发展合规的房租市场,由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序,严防租金等方面的欺诈行为,让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公,补贴养老金不足部分,租金上下随行就市,也算是功德一件。

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    本站网友 极度恐惧
    10分钟前 发表
    倒按揭适用的范围非常小
    本站网友 重庆建设网
    16分钟前 发表
    这不是以房养老
    本站网友 mp3文件
    5分钟前 发表
    由市场给予老人租金报价
    本站网友 左旋肉碱的功效
    14分钟前 发表
    之所以难以推进
    本站网友 视微症
    4分钟前 发表
    也算是功德一件
    本站网友 北京出租房屋信息
    4分钟前 发表
    也算是功德一件
    本站网友 ffi
    29分钟前 发表
      房价没有真正的适合中国特的估值模式
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    11分钟前 发表
    抵押贷款推出一年多业务量还是零
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    21分钟前 发表
    金融机构在综合评估借款人年龄
    本站网友 人快死时瞳孔图片
    24分钟前 发表
    风险无法评估