国五条后恐慌性销量大涨 201年一线城市房价可能从年头涨到年尾

对于中国这一轮房价上涨，有分析认为，要持续到中国人民银行严肃的货币紧缩为止。央行何时执行严肃的货币紧缩?很可能要等到官方CPI持续几个月在4%以上。中国官方CPI何时持续在4%以上，可能要等到2014年上半年。

市场利率(而非官方存贷款利率)的影响力，远比某些人想象的要重要得多;同一城市的库存销售比(库存去化率)，远比一些人极度关注的政策(比如国五条)的影响力要大。再举一例，库存周期的影响力，远比政府收储发放母猪补贴等调控的影响力，要大大地大得多(春节后，中国养猪业，进入行业性深度亏损时间段，可能持续到8月份)。

过去12年，货币政策以外的政策调控，影响力不到5%(通过年度金价与房价，建筑用地价格的拟合相关度计算)。

要回答中国这一轮房价上涨何时结束，首先自然要搞清楚中国房价涨跌，或者过去十年中国房价螺旋式上涨背后的逻辑。
就目前中国一线城市的房价而言，目前已经高高在上了。对比韩国而言，目前韩国首都地区平均房价5500美元左右，江南区5到10万人民币每平方米，全智贤在江南区的房子，每平方米单价不到5万人民币。而韩国首都的平均工资是1.4万人民币左右，大约是中国一线城市的倍左右。但是韩国首都的人口流入，没有中国的一线城市厉害，中国北京，上海人口目前还在以每年60万左右的规模流入。韩国人口红利也在2015年前后见顶。

任何商品，涨跌最终归结为有效供求关系，只有具备购买力的需求，才是有效需求。2.6亿外出民工中，在城市买房的比例仅仅只有0.7%而已，因为他们中的绝大部分人，一直买不起。

-
就中国这一轮房地产库存周期而言，2011年第四季度到2012年第一季度，是库存最高的时期，而中国货币紧缩后的2011年9月到12月，是中国房地产开发商资金最为紧张的时期。2012年月以后，中国的温和货币宽松和经济本身的疲软，使得市场利率大幅度下降，票据贴现利率和银行间拆借利率(SHIBOR)也大幅度下降。2011第四季度到2012年第一季度，在房地产商资金紧张，而库存高压，加上限购限贷的情况下，房价该跌的都已经跌了，比如温州，鄂尔多斯，北京非自住需求为主的远郊投机房地区等。2012年月份以后，库存下降，资金利率下降，房子供需双方讨价还价的天平，越来越倾向于房地产商。2012年6，7月份，央行不到0天连续两次降息，部分打消了拥有多套房子的部分人的卖房念头，又部分刺激了部分想买房的人们的买房年头。两次降息，使得部分中国人再次增加了对人民币购买力能保持稳定的疑虑，天平倾向于房价上涨。事实上，2012年6，7月份，成为此轮房地产库存周期的转折点。即便是一手房库存，社会库存(已经买了空置的)严重的浙江，房价也有温和微涨。

举个北京和深圳的例子，2012年5，6，7月份，“库存与月销售比”已经下降到9以下了(即库存可供销售9个月，一般而言低于6个月则房价基本必涨)，2012年年底已经下降到6个月左右了。至于国五条后恐慌性销量大涨，这个库存销售比，已经基本达到恐慌和抢房的程度了。201年，北京，深圳房价很可能从年头涨到年尾。