房地产开发商对于商品房高空置率所暗藏的风险

　　近日，海南省三亚市房交所公布的最新调查显示，三亚市住房空置率高达85%，其中三亚湾、大东海等片区空置率高达95%。为此部分人士建议开征空置税遏制投机交易行为。

　　应该说，不仅是三亚，当前中国房市整体上都存在高空置率问题。最新数字显示，全国11个重点城市住房存货达60万套，北京商品房未售面积为17万平米，套数达10.7万套，广州商品房未售面积约为964万平米，上海商品房未售面积也已达86万平米等，这些都充分反映当前中国住房存货压力高企和高空置率。

　　无须讳言，当前市场较高的住房空置率映射出市场投资者待价而沽的投资和投机心态，但若不涉嫌违法违规都无可厚非。何况投资和投机是市场进行交易定价、风险管控和资源配置的内生过程。当前市场交易者宁愿支付较高的房价进行待价而沽，是基于自利的交易主体发现投资房产可获得较高价格套利收益，即在某一时点存在以更高价格出售套利的机会，当然风险收益是对等的，若交易者看错市场走势必将自担亏损。

　　我们认为，在如此之高的房价下，投资者还待价而沽地保持如此之高的空置率，首先需归因于近年来过剩的货币流动性和缺乏激励相容的收入分配制度等扭曲了市场购买力结构，乃至消费偏好。巴萨效应显示，在开放性经济体下若一国汇率偏离均衡状态最终将导致该国通胀；然而，当前由于劳动力缺乏有效制衡机制同资方博弈，使国民收入更多地向政府和资方倾斜，加之过度依赖投资和出口的经济增长结构使政府与资方的收入来源与国内最终消费的联系趋低，即政府和资方的收益相对国内消费市场较为独立。

　　同时，鉴于中国在部分关键领域实行严格的市场准入管制，从而迫使从投资和出口增长中获得大量收益的私人部门，要么把积累的储蓄用于循环再生产，要么进入房市和资本市场进行投资。显然，正是当前中国收入分配结构所带来的购买力结构过度向政府和资方集中，导致了巴萨效应在中国发生变异——缺乏投资机会的私人部门最终把更多的经济金融资源投入房市，从而使房价泡沫持续坚挺。

　　其次，以遏制投资和投机交易为主的楼市调控干扰了市场的定价，这反而加剧房市的供给冲击，并为投资和投机需求带来明显的政策性房价套利空间。目前缺乏有效的分流渠道安置私人部门投资，限制交易自由的楼市调控不可避免地加剧了私人部门的投资压抑，最终市场普遍认为限制楼市交易自由将进一步抬高房价的套利空间。具体而言，依据财政部的数据，个税起征点上调至500元后，纳税人数由8400万人减至约2400万人，即约1亿人扣除社保等税前抵扣费用外的收入低于500元。这意味着就目前的房价水平而言，近1亿人口不构成房市的有效需求主体；而具有住房购买力的消费者则因楼市调控而面临投资饥渴。因此，鉴于短期内房价难以回落至自居需求者风险承受能力之内，房市就必将因交易管制而出现供给冲击——有购买力者因交易限制而增加了交易成本，并使房价产生非理性上涨预期。这就不难理解为何在高空置率和楼市调控下，市场依旧认为调控一削弱房价就会报复性反弹。

　　由此可见，当前有效缓解商品房高空置率和房价泡沫，需要加快经济增长模式转型、有效构建激励相容的收入分配制度、推进市场化改革和改变限制交易自由的楼市调整政策取向等；而非用开征空置税等继续抬高交易成本、制造交易壁垒。并使房价产生非理性上涨预期。这就不难理解为何在高空置率和楼市调控下，市场依旧认为调控一削弱房价就会报复性反弹。

　　由此可见，当前有效缓解商品房高空置率和房价泡沫，需要加快经济增长模式转型、有效构建激励相容的收入分配制度、推进市场化改革和改变限制交易自由的楼市调整政策取向等；而非用开征空置税等继续抬高交易成本、制造交易壁垒。