“以房养老”金融机构参与热情不高 专家建议房屋出租养老

四大困境令金融机构参与热情不高 专家建议房屋出租养老 以房养老或促楼市发展

　　“以房养老”作为一种新型的养老方式，老人可以将自己的产权房抵押给金融机构，定期获得一定数额养老金。房主去世后，该房产出售用于归还贷款，其升值部分归抵押权人所有。事实上，“以房养老”概念10年前就被提出来，北京、上海等地近年来也在试点“以房养老”，但至今尚未有成功延续案例。业内人士坦言，“以房养老看起来很美，但接受度低，真正做好很难。”

　 　　以房养老？60岁的刘老太一听就迷糊了，“我的房子在我百年归老之后肯定得留给我儿子，要我把房子抵押给其他人，我可不甘心。”刘老太的想法代表了七成以上老年人的想法。

　　银行业：

　　“倒按揭”一年业务量为零

　　记者了解到，在银行业务中，“以房养老”被称为“住房反向抵押贷款”，这种贷款专门针对有产权房的老年人。老年人可以将房子抵押给银行等金融机构，按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后，该机构有权将房屋出售、出租或拍卖，用以收回贷款。由于是银行等金融机构通过分期付款购买贷款人的房屋产权，类似于将现有的住房抵押贷款（贷款/）“反过来做”，因此也被称为“倒按揭”。

　　记者昨日咨询了多家银行，发现“以房养老”的业务各家银行的参与程度不一，建行等大部分银行都表示没有此项业务，而就算是有该项业务的部分银行，其工作人员也对该项业务办理表示“不太熟悉”。一位银行业内人士表示，相关银行推出“倒按揭”业务至今已一年，但业务量为零。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，以房养老目前银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对用唯一住房做抵押的老人肯定有顾虑。

　　保险业：

　　更热衷开发养老地产

　　据介绍，这次《关于加快发展养老服务业的若干意见》中关于“老年人住房反向抵押养老保险”在十年前就曾被保险业内人士提出过，“但金融机构担心房价会跌，消费者则担心房价会涨，抵押后亏本”，种种矛盾因素导致“以房养老”一直没有获批。

　　幸福人寿前董事长孟晓苏是“以房养老”的积极推动者，他在官方认证微博上指出，“我国老人多数有房而缺钱，无子女老人很多。多给老人一种选择权不是坏事。”

　　不过愿意积极尝试“以房养老”的险企并不多。相反，在开发养老地产上险企干劲十足。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。

　　地产：

　　几无房企涉足“以房养老”

　　有统计称，目前已有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目已经过百个。但几乎没有房企独立涉及“以房养老”领域。

　　困境

　　楼市走势不明 金融机构兴趣不大

　　困境一：金融机构利息收费难走低

　　上海交通大学研究员高连奎认为，将住房抵押给金融机构，从金融机构取得不菲的年金，看起来挺美，但金融机构需要收取利息。“这个长期利率估计要在7%左右，没有几个中国的中老年人愿意承受。”业内人士还认为，相关“以房养老”缺乏具体可操作性，譬如房子如何估价、拿到贷款怎么用、房贷没还完怎么办等问题。

　　困境二：房价涨跌难辨，时间越长风险越大

　　目前金融机构推出相关“金融产品”并不是特别积极，推出的产品也没有受到热捧，业内人士认为，最大的阻力还是来自于金融机构对房价下行的担忧，“对于倒按揭来说，时间越长风险越大。”

　　孟晓苏也表示，保险业界普遍认为房价会跌，而老人寿命在增长，“保险公司不愿亏钱而集体沉默，是其过去十年无法推出的最大阻力。”

　　平安证券研究员缴文超表示，在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。“未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性，加上房屋产权面临70年后被收回或者中途被拆迁的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。”

　　困境三：企业“倒按揭”运作能力各有瓶颈

　　由于住房反向贷款涉及银行房产的处置权，而目前银行没有这个处置能力，只能通过银行拍卖渠道，因此就算是实行住房反向抵押保险，本质上也是反向抵押贷款，目前保险公司不具备这些资质，有业内人士如是分析。

　　对于房企“重养老地产轻以房养老”，戴德梁行董事黎庆文表示，“以房养老”作为一种金融产品，需要有精算人员进行详细评估，房企并无此能力独立推行。

　　困境四：养老习惯制约“以房养老”

　　缴文超表示，养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素。中国老人更信任政府发起的养老模式，如目前的社保模式，另外，中国老人习惯与子女居住在一起，子女也希望通过继承的方式获取老人的房产，因此“以房养老”可能更加适合无子女老人或子女在海外的老人。

　　影响

　　出售产权的养老地产或更受热捧

　　即使如此，业内仍然有观点认为，随着“以房养老”概念的深入人心，还将给房地产市场和养老地产市场再加一把柴。

　　CRIC分析师李莹对记者表示，尽管以房养老实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。“国家层面提出这一方式推广试点，给房屋赋予了养老的特殊功能，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。”

　　记者了解到，目前推出的养老地产中，售卖会籍或者只租不售的占据绝大部分比例。如果未来“以房养老”观念获得认可，出售产权的养老地产或更受热捧。

　　黎庆文表示，养老地产或者养老机构和一般的地产项目相比，最大的优势是有完备的家政、护理和医疗等服务配套。未来可能出现一种养老模式：购置一个养老项目的所有权，等自己老去之时，一方面可以住在养老项目中享受其提供的家政、护理等养老服务配套，另一方面可以将养老项目抵押获取养老金，“以房养老”。

　　PK

　　房租回报率

　　高于“倒按揭”

　　事实上，“以房养老”也并不只有倒按揭这样一个手段。

　　“希望还是以房租养老，这个作为中国文化也比较好接受。”日前，房产高级职业经理人朱秋利公开表示，目前养老不是在于没有房子居住，而在于老人无人照顾和住在楼梯楼的高层出行不便。“可以把房子租出去，之后可以去养老院居住，这样也方便照顾。”

　　也有业内人士表示，按此前媒体披露目前银行试点房产“倒按揭”的抵押比例和利率，百万元的房产每个月到手的金额甚微，出租获取的回报可能更高于“倒按揭”，且房子产权依然在手，未来可传给子女。

　　对此，黎庆文表示，由于“倒按揭”起到了一个融资的服务功能，因此回报率低于自行出租是非常正常的。“但出租房产是一件非常麻烦的事情，等到老人自顾不暇的时候，房产出租也成了一个不小的负担。”他表示，“倒按揭”最大的好处是可以通过银行将房子变成终身养老保障，简便省心，且可以住在自己的房产中养老。

　　黎庆文表示，由于中国老年人基数十分庞大，自己对于未来的“以房养老”前景乐观，但是，该养老模式一定是在房价比较稳健，空巢率较高的大城市率先发展起来，从区域上看有一个试点的过程。
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