上海房价会否步入下行通道？

年初出台“史上最严厉”楼市调控政策的2011年已经过半。最近，盘点上半年楼市表现，预测下阶段楼市走向，不仅是各大投行、研究机构的紧要之事，也是普通市民的关切之事。

　　6月中下旬以来，各大国际投行纷纷看空中国下半年楼市。标准普尔将中国房地产业展望由之前的“稳定”调整为“负面”，并预测未来6-12个月房价将有10%左右的下降空间；摩根士丹利6月15日发布的中国房地产研报同样预计中国房价将下跌；而高盛在一份2011年房地产投研报告中曾预计，中国楼市将下降20%；但也有不少专家表示“现在很多人认为房价不会跌，房地产商也不认为会跌”，观点争锋相对。

　　不管是哪种观点或结论，总有其相应的论据，任何“断章取义”之举，都绝不可取。从这个意义上说，人们关心上海楼市，预判下半年走向，首先还得看看上海楼市的真实表现。

　　成交跌而房价未明显跌

　　刚刚出炉的部分非官方统计数字显示，今年6月，上海楼市成交连续个月的上升态势被终止，成交、新增供应又双双出现环比下跌。

　　来自德佑地产市场中心的监控数据显示，今年上半年上海商品住宅供应面积为540万平方米，同比去年上半年增加了22.7%，但环比去年下半年减少16.15%；今年上半年全市商品住宅成交面积为85万平方米，同比去年上半年增加了8.45%，但环比去年下半年减少了7.90%。就价格而言，上半年全市商品住宅成交均价为2190元/平方米，同比2010年上半年上涨了4.8%，环比2010年下半年下跌0.74%。总体而言，今年前6个月，上海楼市成交处于低位徘徊的状态。

　　来自市民的真切感受是，上海房价的涨幅虽有明显回落，但目前房价仍没有明显下跌。前天闭幕的第二十九届中国·上海房地产展示交易会上，大多数楼盘的报价依然坚挺。如，位于汶水路的某楼盘，均价2.万至2.5万元/平方米，宝山区顾村板块的某楼盘，报价1.8万至1.9万元/平方米。有的楼盘价格还在往上涨。浦东周浦镇某楼盘去年4月份二期刚开盘时报价是1.万元/平方米，此次报出均价为1.9万元。

　　眼下开发商们的报价是否能够得到市场认可？从目前的迹象来看，有点悬。

　　“今年6月份，上海商品住宅成交面积为79万平方米，比5月份下跌了5%，楼市成交连续个月的上升态势被终止，说明楼市没有摆脱限贷、限购等调控政策的影响。”分析师汤正魏认为。一方面，是市场需求下降，另一方面，是资金链可能告急。眼下，越来越多的市场分析观点趋于集中：在双重因素作用下，下一步开发商们可能不得不作出调整，以价换量。

　　“近期，央行、银监会等机构相关负责人均表示将继续收紧房地产行业融资。由于资金面趋紧，开发商近期推盘节奏逐渐加快。”中原地产研究中心有关负责人表示，根据对京、沪、深、穗、津、杭等地的调研显示，近几周开发商在陆续加大推盘节奏的同时，也扩大了楼盘优惠促销的范围。

　　德佑地产研究主任陆骑麟也认为：今年以来，央行已多次提高银行存款准备金率以及加息，下半年在通胀压力持续加大的情况下，加息也可能成为常态。对于开发商而言，在预售金回笼减少和资金收紧的双重压力之下，如果调控政策不放松，短期内房价具有较大的调整压力。

　　外围房价或先行松动

　　作为本轮调控政策的重要内容，随着各类保障房建设与供应的不断推进，其对遏制房价过快上涨的作用，也正逐步显现。

　　刚刚结束的中国·上海房交会上，一批首次亮相房交会的保障性住房吸引了大量参观者驻足。尽管眼下还不具备购买资格，不过由于相关部门已经表示，明年还将按照“先松后紧、逐步放宽”的原则，再次放宽经适房准入标准。

　　汉宇地产市场研究部认为，这一预期将使部分中低收入家庭取消购买商品房的计划，从而形成对中低端商品房市场的需求分流，也将促使目前上海外围区域部分售价偏高的商品房价格进一步回归理性。

　　“目前上海的经适房项目大部分位于外环线以外，也是普通商品房供应最为集中的区域。”汉宇地产分析师认为，从地段、交通、居住环境来看，经适房与普通商品房相差不大。上海已经明确，今年全市计划建设和筹措保障性住房1500万平方米、约22万套，其中经济适用住房开工500万平方米、约8万套。大量经适房的建设和分配会分流一部分低端购房需求，供需矛盾得到缓解，外围区域的普通商品房价格将很难产生上涨的动力，甚至可能率先出现下跌。

　　另据统计，目前全市新建商品房的库存已经达到了850万平方米的历史高位，中低端物业的开发商促销意愿逐渐增强，也因此使得二手房业主被迫下调挂牌价格，有些卖家虽然没有改变挂牌价格，但只要买家有诚意，支付方式爽快，卖家已能接受5%甚至10%的议价空间。

　　据统计，今年7月份上海预计有16个楼盘推出打折优惠，比6月份增加17%。其中最低优惠8.5折，优惠形式也更趋于多样化。而在对房价更为敏感的二手房市场上，据汉宇地产市场研究部的统计，6月份上海的二手房成交量较5月份出现了20%左右的下滑，部分区域二手房价格也出现了5%左右的松动。

　　下半年，上海楼市是否会先从外围房价和二手房市场向下突破，真正步入下行通道，还有待时间考验。