借名买房是否还行得通？房屋究竟归谁所有

曾几何时，炒房一度成为商人发家致富的捷径，房价的飞速上涨却演变为压迫普通民众的“新一座大山”，为了有效打击炒房和投机性购房等行为，遏制房价的非常态上涨趋势，让房屋回归真正的居住功能，限制部分人的房屋购买能力，房屋限购令是当前国家出台的一项房地产调控政策，也是出于对市场中真正有需求一族的保护。

借名买房现象在当今社会层出不穷，关于借名买房合同的效力问题，实践中争议颇多，也是一个值得探讨的话题。

张三与李四曾于2015年签订了《房产代持协议》，双方约定将张三出资购买的一套房屋登记在李四名下。2018年，由于李四无法清偿对王五的100万元担保债务，王五遂以房屋登记在李四名下为由，请求法院强制执行该套房屋。听闻此讯，实际购房人张三随即依据《房产代持协议》向法院提起执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

诸如类似案例，认为，2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》授权地方人民政府可以根据当地实际情况采取措施限定购房套数。

从本案中来看，张三在当时已有两套住房的情况下仍想借李四之名再行买房，其目的无非是想规避国务院和当地的限购政策，投机取巧，牟求额外不当利益。

2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第三十一条规定，“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。

人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”。

从《九民纪要》的论述中我们可以看出，国家宏观政策属于公序良俗的范畴，一旦合同违反国家宏观政策，也就因违背公序良俗而无效。但值得注意的是，并非所有人们日常所见的“政策”都属于国家宏观政策。纵观我国最早颁布的《经济合同法》到《合同法》《民法总则》再到今年施行的《民法典》，对合同无效的规定，愈加尊重合同当事人的意愿，司法实践对合同无效的判定也更加谨慎。