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只有房地产真正进入改革通道才能令住房市场规范化

2025-03-16 06:26:31
  近日,住房城乡建设部有关负责人表示,目前保障性安居工程进展不是很理想。有消息称,截至5月底,今年1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为0%左右。而住建部要求,各地必须在11月份全面开工保障性住房。此前的考核日程是各地必须在10月底全面开工,这相当于延后了一个月。   保障房最基本的两大要素:资金和土地。住房建设部测算1000万套(包括非保障房的棚户区改建房,剩下才真正算保障房)的资金量

只有房地产真正进入改革通道才能令住房市场规范化

  近日,住房城乡建设部有关负责人表示,目前保障性安居工程进展不是很理想。有消息称,截至5月底,今年1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为0%左右。而住建部要求,各地必须在11月份全面开工保障性住房。此前的考核日程是各地必须在10月底全面开工,这相当于延后了一个月。

  保障房最基本的两大要素:资金和土地。住房建设部测算1000万套(包括非保障房的棚户区改建房,剩下才真正算保障房)的资金量大约是1.万亿元,卖出这些房子大约能收回8000亿资金,央企补贴1000多亿,落实到地方政府身上的大约是4000亿。不过,或许这个数字值得商榷,政府工程的事前估算都比最终落实的数字要小得多。

  但是,一些地方政府不断“哭穷”,认为短期内很难承担4000亿的负担。中央政府要求地方政府必须拿出不少于10%的土地出让金用于建设保障性住房,去年全国土地出让金收入大约为2.7万亿。如果按照这个量级似乎地方政府负担不重,但是去年是“卖地盛宴”,今年则有所不同。

  在这场保障房建设潮中,东部的抵触性要远远大于西部。东部是房价高企的区域,土地出让金占全国的“大头”,但是由于中央政府的“限购”政策对东部市场的需求影响较大,东部的土地流拍增加,土地出让金开始有20%-0%的下降,而全球的平均下降幅度大约是5%左右。而且,一些东部的地方政府认为,保障性住房跟土地出让金是“矛盾关系”。保障房的资金相当部分要从土地出让金里面拿,但保障房对住宅市场的冲击很可能会猛烈打击地价,造成土地出让金收入的下降。

  地方政府这个认识有一定真实性,但是却把它夸大了。假设引入“弹性”的概念之后,我们更能看清楚这一点:房价的变动会造成更高幅度的地价变动,房价下跌1%地价有可能不止下降1%,即弹性大于1。那么,保障性住房对房价的冲击会更大程度地反映在地价上,这实际上形成了某种“冲击均衡”,因为地价下跌较多,导致出让金收入剧烈变动,那么市场无疑会猜测到这将影响保障性住房的供应能力或者进度,从而预期会修正,降低房价冲击的力度。简单地说,这里面其实存在着一种相互制约的机制。

  唯一例外的情况在于,房地产泡沫因过于庞大而被挤破,那么这将形成一个负反馈,房价泡沫破灭带来地方政府债务偿还压力的上升,这迫使地方政府不得不超规模地推出地块,而这又进一步打击了地价,从而使得保障房建设成果不佳。

  保障性住房的积极响应者是央企,它们看重保障性住房的信贷支持,它们此前有大量的地,当然是非住宅用地属性,他们的积极性来源是在保障房建设的名义下,将这些土地进行“用途变更”,相当于“初次洗白”,这快速实现了财富的增值,如果内部分配,过了持有约束期再上市,又实现了“二次洗白”。不过,相信随着一些地方政府保障房力度的不够“给力”,更多的焦点会集中在“给力”的央企上,民众甚至地方政府都在“看管”央企的表现,这意味着央企的这些行为也不会顺利完成,它的结果将是,央企保障性住房积极性随着时间推移,也会大幅度减缓,呈现出“虎头蛇尾”的状态。

  我们认为,如果能下决心真的容忍不理性的房地产泡沫破灭,保障性住房将是一个逐渐被淡忘的话题,因为低靡的房价将伴随着大量存量房的释放,以及土地出让金的下降和一些坏账的增加。这是一个改革的通道,只有在这种通道中,将会实现从土地财政到“物业税制”的过渡,只有在这个通道中,才能实现住宅市场的规范化。

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上传时间: 2025-02-17 04:00:19
留言与评论(共有 13 条评论)
本站网友 中国汽车消费网
29分钟前 发表
而住建部要求
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12分钟前 发表
只有在这个通道中
本站网友 中国的支柱产业
29分钟前 发表
但是去年是“卖地盛宴”
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19分钟前 发表
只有在这种通道中
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11分钟前 发表
保障性住房将是一个逐渐被淡忘的话题
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29分钟前 发表
住房城乡建设部有关负责人表示
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14分钟前 发表
此前的考核日程是各地必须在10月底全面开工
本站网友 商业价值
6分钟前 发表
我们更能看清楚这一点:房价的变动会造成更高幅度的地价变动
本站网友 日一下
13分钟前 发表
目前保障性安居工程进展不是很理想
本站网友 优咕噜
7分钟前 发表
  近日
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14分钟前 发表
因为低靡的房价将伴随着大量存量房的释放
本站网友 布莱克斯科尔斯
26分钟前 发表
当然是非住宅用地属性