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“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出

2025-03-18 11:32:49
日前,国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。根据民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍,“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。   所谓“以房养老”,即为住房反向抵押贷款(贷款 / ),俗称“倒按揭”——老年人将自己名下的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估后,每月给房主发放固定资金。房主去世后,其房产出售

“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出

日前,国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。根据民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍,“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。

  所谓“以房养老”,即为住房反向抵押贷款(贷款 / ),俗称“倒按揭”——老年人将自己名下的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估后,每月给房主发放固定资金。房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷,一次偿还。

  现在,很多人把以房养老解释为:出租一套,自住一套;或者出租一间或几间,自住一间;或由大房置换为小房,获取收入。其实,这些情况等同于老人有基本住房之外的资产性收入。由于中介市场的存在,已经很完善的解决了这部分资产的变现能力。老人可以随行就市,最大化自己的利益,不用政府操心。

  所以,“以房养老”应该是狭义的指老人只有唯一的一套住房,自己住在里面,然后把房屋抵押给金融机构,去世之后,房屋归金融机构所有。这也是大多数国家“以房养老”的意义所在。

  但是,国外是土地私人所有,逐年缴纳土地税。而在中国,1982年的宪法,通过“城市的土地属于国家所有”短短11个字,一夜之间完成了土地的国有化,我国的城市土地归国家所有,居民对土地并无所有权。房屋是建在租期最长为70年的土地之上。虽然2007年出台的《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但并没有清楚规定续期费用是多少。

  我们知道,房屋的价值有建筑物本身的价值与土地价值构成,建筑物本身是会折旧的。这就意味着,一个外国业主去世,即使房屋完全损毁,在财务上折旧完毕,净值为零,甚至因为有拆毁成本,净现值为负,但由于土地仍有净现值,所以房产净值仍然为正。但在中国,由于70年,甚至更短的50年的出让期限存在,一个90年代购买房改房的居民,到现在,已经过了25年,如果后25年采取“以房养老”的倒按揭,把房屋抵押给银行,自己仍住在房子里面。那么,25年之后,按我国的建筑质量,房屋本身就成为了危房,与此同时,还得重新缴纳足额的土地出让金。也就是说,不管是房屋还是土地,净现值均为0。银行在支付了25年的养老金之后,得到的价值为零!即使土地出让金期限为70年,有偿续期费用也不是足额,而与市场实际价格有一个差价,但也会大大侵蚀金融机构的利润。所以,即使抛开房屋价格的不确定性,这种政策的不确定性也会使金融机构采取回避态度。

  在这种土地政策的大背景下,土地的出让制度,就成为是“倒按揭”的最大障碍,也是与国外政策环境最大的差异。

  事实上,多年前已经有一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。孟晓苏从200年初提理念,到2007年成立了幸福人寿保险公司,开发“倒按揭”产品,至今仍没有实质性进展。2007年11月,上海市公积金管理中心,也进行了“以房养老”的研究和试点,不过,除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外,再无进展消息传出。南京,北京也都出台过相关规划,但均停留在政策研究阶段,只见雷声,不见雨点。

  一个基础性的非市场化政策会扭曲市场,不管是房地产税在法理上存在问题,以致房地产调控不力,还是“以房养老”的制度性障碍,皆出于此。所以,不管是从我国房地产市场的健康发展,还是弥补人年龄结构,实施“以房养老”的角度,都应该理顺房地产行业的市场逻辑。

  除了这个基础性的制度障碍,值得一提的是,倒按揭之所以在 国家流行,一部分原因是因为高额的遗产税,如果留房给子女,就需要交大笔税金。财产在不同人名下的转移,会产生很大损失,所以,子女养老,父母再转移房产给子女就不是最佳选择。不过,显而易见的是,以房养老,提供的现金流必然比子女的来得更稳定、更充足、交易成本更小,这必然刺激老年父母的消费,这就是说,这种形式会改变父母在消费/遗产之间的资金分配。从刺激消费的角度来看,显然是有利的。

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上传时间: 2025-02-17 12:01:00
留言与评论(共有 10 条评论)
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6分钟前 发表
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11分钟前 发表
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30分钟前 发表
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北京也都出台过相关规划
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28分钟前 发表
也是与国外政策环境最大的差异
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22分钟前 发表
国外是土地私人所有
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22分钟前 发表
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不管是从我国房地产市场的健康发展
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21分钟前 发表
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