用科研用地建设天价豪宅的背后是否违规违法

　　北京城，沿着阜成路南二街，途经一排上世纪五六十年代的老房子，“赫赫有名”的钓鱼台7号院即在眼前。
　　
　　售价高达0万元/平方米，钓鱼台7号院招致万千瞩目。时代周报记者在走访中得知，该地段曾经是玉渊潭乡前庄子村。
　　
　　2005年，相关部门以“科技规划用地”的名义拆迁，取得该地块。2006年4月，中赫集团接手。三年后，该项目顶着“最贵豪宅”的光环面市，并屡次刷新京城房价纪录。
　　
　　最贵豪宅背后的开发商，是名不见经传的中赫集团。2005年才成立的中赫，又有何“本领”将这一“科技用地”变身为“最贵豪宅”？0万元/平方米惹来的关注是其无心插柳之举抑或蓄意为之？
　　
　　连续5季京城最贵
　　
　　钓鱼台7号院位于长安街北，占地1.6万平方米，总开发面积7.万余平方米，其中可售面积4.万平方米。项目由2栋1层、2栋10层以下的建筑在玉渊潭湖岸由西向东一字排开，合计106套住宅。
　　
　　因毗邻昔日皇家园林玉渊潭，6万平方米湖水临门，坐享75万平方米绿地内花草芬芳，这给予钓鱼台7号院无限的想象空间—事实上，其不断上扬的价格印证了这一点。
　　
　　4月底，发改委对外表示“正在研究对商品住房领域实施反暴利规定，从而使得商品房价格能够保持在合理水平”的“警语”还响彻耳际之时，钓鱼台7号院随即上演了楼市“天价传奇”。
　　
　　根据北京市房地产交易管理网上显示的信息，5月12日，钓鱼台7号院4栋楼取得销售证，共推出2套房源，其中号楼刷新了北京住宅的价格纪录，为0万元/平方米。1、4号楼次之，为20万元/平方米，2号楼则为18万元/平方米。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋向时代周报记者表示，如此高的价格，很可能会引致相关部门的调查。
　　
　　实际上，根据钓鱼台7号院的销售人员介绍，目前可售房源有10套，仅号楼顶层一套超过1000平方米的楼王售价达到0万元/平方米；另有两套在售楼王价格每平方米十七八万元，其余普通房源价格在1万-16万元/平方米。
　　
　　“好比车展上有一辆价格为000万元的车，消费者就会觉得几十万元、几百万元的车便宜。同样的道理，在0万元/平方米的房子面前，消费者就会觉得十几万元/平方米的房子是可以承受的。”著名品牌专家李光斗如是向时代周报记者分析钓鱼台7号院的定价策略。
　　
　　在调控背景下，钓鱼台7号院售价创新高，受到不少业内人士关注。有业内人士表示，钓鱼台7号院此举很可能导致楼市房价上涨预期；更有业内人士质疑，“这种价格怎么能批出来？”
　　
　　对此，北京市住建委市场处有关负责人表示，住建委从没有审批过价格，“一房一价”政策只是要求报备。而钓鱼台7号院营销副总王丹认为，0万元/平方米的价格只是最高限价，这个项目与普通商品房不可比，希望外界能理性看待，“我们的价格不会对市场产生影响。”
　　
　　且不论对整体住宅商品房市场影响几何，在豪宅市场，钓鱼台7号院一直扮演着“领涨”的角。根据北京房地产交易管理网上的历史数据显示，截至2009年8月18日，开盘不及一个月的东钓鱼台家园（即钓鱼台7号院），总计售出房屋2套，成交均价高达7.28万元/平方米，刷新了盘古大观以7.1万元/平方米的价格保持的京城“最贵楼盘”的纪录。随后，钓鱼台7号院连续5个季度稳居京城“最贵楼盘”，价格屡创新高。在2010年二季度商品住宅成交均价排名中，排名第一的钓鱼台7号院的成交均价就已突破10万元大关，达10.94万元/平方米，比2009年开盘时的价格上涨50%，而周边楼盘价格一般在4万元/平方米左右。
　　
　　钓鱼台7号院售价一再攀升，中国社科院工业研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，很可能在于土地增值税的执行不力。因此，他呼吁税务部门能及时介入，及早进行清算，从而使得开发商在制定价格时，能够考虑到因大幅抬高价格而带来的巨额税收成本，从而避免天价房的出现。
　　
　　以科研用地之名征用
　　
　　据中赫集团资料，2006年4月29日，中赫集团收购玉渊潭项目。然对于收购价格、项目规划没有任何介绍。2008年1月16日，玉渊潭项目正式启用“钓鱼台7号院”名称。随即，这一传世豪宅逐渐闯入业界视线。
　　
　　2009年7月21日，钓鱼台7号院项目开盘，以“价高”而被市场认知。2009年10月，钓鱼台7号院荣获由中国城市规划学会等机构联合主办的“2009年全国人居经典建筑规划设计方案综合大奖”。
　　
　　随后，该项目的一举一动都招致业内人士的万千关注。然市场人士最感兴趣的内容依然是一个谜：中赫集团是如何获得这块土地？具体的成交价是多少？
　　
　　根据海淀区政府2009年第7号文件，东钓鱼台家园项目即钓鱼台7号院项目开发用地西到玉渊潭北门，南至玉渊潭北岸，北到玉渊潭北街，总开发面积7.万余平方米，其中可售面积为4万余平方米。而这一地块早在2006年就已经传出了协议转让的消息。
　　
　　据公开资料，钓鱼台7号院这一地块原来属于军队建设用地，按照当时军队土地管理的制度，军队土地可以以协议转让的方式转给地方，而2007年1月1日后所有需要有偿转让的军队空余土地都要执行招拍挂制度。钓鱼台7号院地块就是赶在此“大限”前转让的。
　　
　　时代周报记者在走访中也发现，钓鱼台7号院周围环境果然“非同一般”。除了西边、南边均是玉渊潭之外，北边是海军总医院、某航天系统家属楼；东边则是某军事用地。2006年初，诸多有背景的大型知名房企开始“活动”，但随即传来一家名为中赫集团的开发商已与土地方签订转让协议。
　　
　　曹建海曾提出，在房地产开发过程当中，可能存在的公平性的问题。即同为开发商，在争取同一地块的过程当中，是否公平。就此而言，中赫集团为何可以击败其他开发商，获得钓鱼台7号院的土地？
　　
　　然钓鱼台7号院地块的疑点不止于此，该地块在成为军队建设用地之前作何之用？
　　
　　经过多方查实，钓鱼台7号院所处地段曾经是玉渊潭乡前庄子村。家住该项目附近“六建宿舍”小区的张华（化名）向时代周报记者表示，2005年，相关部门以“重点科研工程用地”的名义，要求前庄子村的居民搬迁，并给予了5500-元/平方米不等的赔偿。“当时有好几百户居民，1000多人迁走了。万万没有想到，这个地块后来建起了豪宅。”
　　
　　与拆迁区毗邻
　　
　　和张华一样，前庄子村的居民不会想到，如今“科技用地”上建起了“天价豪宅”。事实上，钓鱼台7号院的建设还严重影响到了“六建宿舍”小区居民的出行。对此，该小区居民深表不满。
　　
　　时代周报记者拿到一份告示，“因施工现场的安全生产原因和行人的人身安全，需封闭原道路。现临时借用公园土地作为临时通道，望六建宿舍居民密切配合……临时通道的使用期限至2009年8月15日午夜止；届时将恢复原有道路。”上面的落款人和落款时间分别为中赫置地控股有限公司、2009年6月9日。
　　
　　张华向时代周报记者表示，“中赫置地刚开始说借我们的道路，但如今那条道路已经成为他们院子的一部分”。
　　
　　时代周报记者就上述问题求证钓鱼台7号院项目负责人，其以开会为由婉拒了采访。
　　
　　值得一提的是，这个“六建宿舍”小区就是位于钓鱼台7号院南侧与玉渊潭公园北侧那80米的范围之内。这个小区严重“影响”钓鱼台7号院的周边整体环境。据了解，该小区自2006年被定为拆迁区之后，一直处于管理混乱的状态。
　　
　　该小区全是一到三楼的平房、简易楼，采光、通风情况很差；小区内路面坑洼不平、没有路灯；电线东拉西扯，居民反映时常发生电起火；公共厕所环境极差，居民表示，半夜清洁工掏运厕所内粪便时，经常被熏醒。
　　
　　如此昂贵的豪宅旁即是“脏、乱、臭”的拆迁区，钓鱼台7号院南边的环境着实有待提高。
　　
　　幕后操控人周金辉
　　
　　一提及钓鱼台7号院，一些人可能误认为，该项目是由著名演员宋丹丹的老公，即中赫置地控股有限公司董事长赵玉吉开发的。
　　
　　前不久，宋丹丹与潘石屹在微博上的一次“口水战”引出这座楼王背后的开发企业。有网友爆料，宋丹丹之所以敢向潘石屹叫板，是因为其老公正是中赫置地董事长赵玉吉，这一传言随即获得任志强的认同。
　　
　　然时代周报记者了解到，钓鱼台7号院背后真正的“大佬”，是中赫置地的母公司，中赫集团的董事长周金辉。而赵玉吉，已于前不久离开该公司。宋丹丹在微博上的辟谣也佐证了这个消息：“我老公曾为这个公司（中赫置地）工作并已于去年离开。这些楼与我家毫无关系。”
　　
　　据北京市工商局网站的资料，中赫集团成立于2005年，是一家以矿业资源和房地产开发为主的多元化集团公司。而关于周金辉本人，并没有过多的公开信息，仅有业内人士做过如是描述：“这个企业的老板是河北人，背景比较深。”
　　
　　通过工商资料，自2005年9月8日注册中赫集团以来，周金辉以法定代表身份在北京注册了一系列的公司，2006年7月、2008年1月、2009年11月，周金辉分别注册了中赫置地投资控股有限公司、中赫置地有限公司、北京赫华恒瑞房地产开发有限公司。此外，周金辉还注册了一系列与地产业务相关联的公司。
　　
　　时代周报记者还发现，北京新天朝来房地产开发有限公司的法定代表人也是周金辉，但其注册时间为2001年，注册资本为4亿元。通过其便可了解，该公司系周金辉于2006年月11日收购而来，并同时获得该公司的新天国际城项目。据项目地址得知，新天国际城项目就是中赫集团后来在朝阳区北五环打造的北纬40度。
　　
　　中赫集团成立后，并没有在招拍挂市场拿过土地。
　　
　　目前已开发的项目有北纬40度、钓鱼台7号院，及位于河北唐山的尚座商业步行街、尚座城市花园，待开发的项目有唐山“新华贸”项目、“三亚红塘湾”旅游地产。其中“新华贸”项目是公司打造的重点项目，占地面积、总建筑面积分别为1.4万平方米、1.8万平方米，预计总投资约6亿元，是集商业、写字楼和公寓等功能为一体的都市综合体。