房产调控平稳化专家告诫房企不要倒逼政府加强调控力度

人民日报5月16日发表王炜的署名文章，题目是《房价真的会降吗？》，指出房地产调控政策的成效正进一步显现，楼市已进入由成交量下滑转向价格回落的关键时期。现摘要如下：

　　房价下降了吗？
■统计数据显示房价下降，老百姓却感受不明显

　　房价真的降了吗？——许多人都在问这个问题。从统计数据上看，调控最严厉的一线城市房价的确有所回落。月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破元/平方米。

　　从市场实际情况看，传统上成交活跃的“小阳春”今年被冷清的观望所取代，各地成交量仍然维持在近几年来的低位。大多数新项目以较为合理的价格入市，或给出更大的优惠幅度，一些新开盘项目推出九折、直减10万元等优惠，新的打折形式“团购”也出现在房地产市场上。

　　然而，从普通购房者的感受来看，房价下降得似乎没有统计数据显示的那么真切。为了维持房价数据的“稳定”，部分一线城市对高价房暂停发放预售许可证，使高价房无法入市销售，低价房源则加大入市，从而拉低了新房的平均成交价格。有的城市把限价房等保障性住房价格也纳入商品房价格统计范畴，近期大量限价房入市，也在统计层面降低了房价。也正因如此，“下降”了的房价数据和老百姓的感受差别较大。

　　房价会下降吗？

　　■“限购令”下成交量难反弹，下半年房价或下降

　　、 “总体而言，市场现在十分胶着，房价会不会真的迎来下降的拐点，二季度一定会见分晓。”中国房地产协会副会长朱中一表示。“五一”小长假期间，各地楼市成交出现了小幅反弹，但紧接着，成交量再次大幅下滑。以北京为例，5月2日—5月8日，北京楼市成交量再次下滑，总成交197套，环比前一周下降9%。

　　根据以往经验看，正常年份2月份楼市成交量最少，月份会比2月份翻倍，4月份则会在此基础上再增加四成左右。但今年2月至今，一线城市楼市成交量始终低迷，同比去年下滑50%以上。朱中一认为，连续的楼市调控政策已经对市场形成了量变到质变的影响。与前几次不同，新一轮的楼市调控扩大了限购的范围，在限购令的作用下，成交量很难反弹，房价也缺乏反弹的基础。

　　从企业角度看，房地产企业资金状况进一步趋紧，存量却仍在不断上升。从已经公布的上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线。有84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。同时，129家房企2010年末存货总量达9098亿元，同比增长40.4％，创近几年来新高。业内人士表示，经过这段时间的胶着后，更大范围、更明显的降价，更可能成为市场的选择。

　　调控会继续从紧吗？

　　■调控不会放松，企业不要倒逼政府加强调控力度

　　国务院总理日前在视察北京市保障性住房建设时表示，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

　　很显然，在当前的形势下，房地产调控不会放松，也不能放松。继续坚持的同时，调控随时有可能加强。有关部门一直在密切监测房地产市场的变化，积极进行政策储备，一旦市场出现异动，新的调控政策随时可能出台。“现在和2008年的情况大不相同，当时调控之所以转向，主要是遇到了国际金融危机。”朱中一强调，在当前我国宏观经济形势平稳好转的情况下，房地产调控不会放松，只会强化。“无论是企业还是地方政府，都不要幻想调控会在短期内放松甚至转向。房地产协会也一直引导企业，顺应市场形势合理定价，积极促销，不要倒逼政府出台更严厉的调控政策。”

　　制度改革跟上了吗？

　　■坚持楼市调控的同时，应加快住房制度改革，保障房投资必须到位

　　在房地产短期调控坚定不移、不断加强的同时，被寄予厚望的、与房地产业长期平稳健康发展息息相关的体制机制改革，却不尽如人意。从中央层面看，当前之所以使用限购等行政手段进行调控，甚至不惜牺牲一点经济增长速度，除了希望在短期内稳住市场，也希望能利用市场稳住的这段时间，加强相关制度改革。

　　然而，调控的这一手硬了，制度改革的这一手却还有点软。除了北京等城市改革了土地招拍挂制度，上海、重庆试点房产税以外，其他地方的改革步伐还比较慢。

　　而另一方面，制度改革从来没有显得如此迫切。在调控从严的背景下，房地产开发企业普遍看淡后市。今年以来，多地商品房投资增幅出现明显下滑，土地市场冷清，商品房竣工面积连续数月大于新开工面积。这意味着，两三年后，房地产市场供应有可能出现下滑。

　　这种情况下，如果制度改革不能跟上，不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式，一旦限购令等调控政策放松，需求爆发，房价很可能出现报复性反弹。朱中一建议，应当抓住当前市场较为稳定的有利时机，从保障性住房政策、土地供应政策、金融信贷政策、财政税费政策、技术政策等层面，尽快启动全方位的改革。力争在“十二五”期末，建立起确保城乡居民“住有所居”的住房政策体系。

　　东方网同日报道《中央对房价调控效果不满意 政策加码或将升温》，指出

　　正在经历成交冰点的中国房地产市场，可能面临政策的继续加码。摘要如下

　　“房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨。”1日晚间召开的国务院常务会议的这一总结，显示决策层对当前调控效果并不满意。会议称，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。同时，在加大保障房供应方面，会议表示“这一手也不能放松”。

　　值得注意的是，国土资源部副部长贠小苏近日也表示，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。有分析对记者认为，这样的表态意味着，未来～6个月，如果市场仍然难以出现积极变化，不排除政策继续加码的可能。

　　而在12日，国际货币基金组织（IMF）便发布报告，称中国内地和香港地区可能正在形成信贷和资产泡沫，最终或将破裂，房地产价格可能出现急速回落，并影响到实体经济。

　　政策加码预期再起

　　昨日晚间的国务院常务会议强调，巩固和扩大房地产市场调控成效。其中，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。

　　保障房方面，会议强调，切实抓好保障性住房建设，将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便众监督。抓紧建立保障性住房建设、配置、运营、退出等管理制度。

　　截至今年4月，楼市调控已经到了强化执行的关键阶段。从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。12日，带领督查组对浙江楼市进行调研的国土资源部副部长贠小苏表示，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。

　　这一表态迅速引起各方关注。调控房价已经从经济问题变成政治问题，在中央的强力监督下，政策执行将得到保证，未来热点城市房价下降压力很大。事实上，这次史上最大规模的楼市督查的启动，被很多分析人士解读为，中央不希望楼市调控政策的效果落空，重蹈此前的“覆辙”。

　　上海某房地产研究院综合研究部部长昨日表示，从国务院常务会议的内容看，总体上属于重申和强调，但值得关注的是“调控不放松”的表述，也即如果未来～6个月效果不好，政策可能继续加码。

　　点评：两篇报道都有谈论政策是否要继续加码的问题，但一个是党报人民日报，一个是地方网站，前者的权威性要大得多，后者的敏感性则会强一些。怎么看？

　　我认为，从目前情况来看，虽然中央对“房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨”的调控效果不太满意，但是否可以因此推导出“未来～6个月如果市场仍然难以出现积极变化，不排除政策继续加码的可能”的结论呢。

　　我对此是表示怀疑的，我倒是更加相信“有关部门一直在密切监测房地产市场的变化，积极进行政策储备，一旦市场出现异动，新的调控政策随时可能出台”的说法；也相信朱中一会长关于“调控不会放松，企业不要倒逼政府加强调控力度”的说法。

　　因此，在“楼市已进入由成交量下滑转向价格回落的关键时期”，专业机构的分析和研判会对中央的决策产生很大的影响。如果机构实事求是地指出楼市已经出现房价下降的态势，那显然政策加码的必要性就不会加强；反之，如果机构错误地认为目前“房价不跌反涨”，就有可能误导中央政府的决策，导致更加严厉的调控政策出台。

　　我是坚持认为4月一线城市和部分二线城市已经出现房价隐性降价的态势，而目前则已经出现明显降价的迹象。在这样一个关键时期，不应该过急地推出新一轮调控政策，这样会使前一轮新政的效果大打折扣。房价不仅不会进一步回落，反而会因为楼市陷入新一轮观望而被高位冻结，导致房价越调越涨的结果。

　　我也认为，中央政府是不乏继续调控的措施和手段的。潘石屹称调控的底线是取消按揭，这显然带有误导的成分和彩。如果中央政府真的取消了按揭贷款。在如此之高的房价下那就真的是只有少数富人能买得起楼了，那些不能一次性付款买楼的百姓难道不会怨声载道？

　　但即使不取消按揭贷款，难道就没有招数了吗？我也是不太赞同用反暴利法规来调控，因为那样又会陷入无休无止的争论，而只要实施土地增值税清算就完全可以达到剥夺开发商暴利的效果。

　　其实，还是有很多手段可以用的，而且会很有效：例如限制融资，例如提高开发商资本金比例，例如调高预售期房的条件等等，这些都是能置开发商于死地的狠招。

　　这样一来，受到内外、前后夹击的开发商就不得不采取进一步降价促销的举措，还用得着大动干戈，出台反暴利法规和取消按揭贷款吗？不知道为何中央政府迟迟不愿动用这些增加开发商资金压力的招数？