卖地方式创新只能给高房价“挠痒痒” 消解房价暴涨必须推进征地制度改革

　　用卖地方式创新直接或间接抑制房价，一直是房地产调控重要内容。其核心思想是，通过让渡部分土地出让收入、压缩开发商利润率，抑制地块高溢价和高房价。这的确给部分购房者带来实惠，但也遭遇推广难、副作用明显等尴尬。可以说，卖地方式创新顶多是给高房价“挠痒痒”，要真正消解房价暴涨体制性因素则必须推进征地制度改革。

　　目前，我国实行比较严格的建设用地总量控制，任何单位和个人需要建设用地的都必须依法申请，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。在此制度下，政府垄断建设用地供给，一是导致城市建设用地紧张，土地价格高企，房地产价格上涨；二是导致土地财政膨胀，政府行为被征地“”；三是造成土地价格机制扭曲，农民无法享受土地增值收益，城乡差距扩大。

　　征地制度改革是一项系统工程，牵一发而动全身。综合来看，改革征地制度可先从城市郊区土地试点开始，提高农民在土地增值收益中的分配比例。征地方式可考虑将招拍挂制度改为零地价或低成本价供地，房屋持有者每年按房产市场价格一定比例缴纳房产税；政府退出征地过程，主要负责做好供地规划，土地供应和价格决定由用地主体与农村集体组织直接谈判，实现建设用地供给市场化。