买别墅独栋升值空间最大 升值潜力评估基于三大维度

作为一家全球顶尖制药企业的全球副总裁兼中国区总裁，李先生一家四口一直住在公司为高级管理层在国贸附近租用的高级公寓里，随着任职年资的不断提升和期权的不断兑现，他日益感到需要一套更大的房子。

经过对比，他斥资100万元在亦庄购买了一套280多平方米的联排别墅，他认为，“从这里到CBD上班不太远，房子品质非常好，而且周边房价上涨很快。如果将来我调任到其他地区，无论是出租还是出售，都很合适。唯一的遗憾是，你的窗外还是房子，不是自家的院子。”

“真正的别墅买家不会是李先生这样处于上升期的高级职业经理人，而是更年长、更成熟的真正富有阶层。对于他们来说，购买远郊别墅，第一考虑的是其居住价值，即作为全家度假地和社交场所的使用价值，其频率从一周一次到半年一次都有可能；其次考虑的是其财富保值的功能，只要能够保值并温和地上涨，就足够了。”珠江地产华北公司副总经理赵津说。

别墅PK别墅

独栋升值空间最大

在诸多类型的别墅中，什么样的别墅产品升值潜力最大？

远洋天著副总经理徐海伦认为，独栋别墅和非独栋别墅如联排、叠拼等不能放在同一个领域进行比较，因为后者是可再生的资源。“目前0.8—1.0的容积率的土地还可以做出后面这几种产品来，但容积率0.6以下的独栋产品已经是卖一套少一套，所以要分开讨论其升值能力。”

远郊独栋是别墅中最稀贵的产品么？事实上，城市独栋别墅才是目前最顶端的别墅产品。其中比较典型的如朝阳公园板块的东山墅，其500平方米—600平方米面积的二手别墅价格在6000万元—7000万元之间，单价在元/平方米以上；而回龙观地区的碧水庄园三期，有一套1041平方米的临湖楼王，价格达到了8500万元/套，单价才元/平方米。不难看出，城市别墅的价值要比远郊独栋别墅要高。

“在四环或五环，拥有独栋别墅对于最顶尖的财富阶层来说也需要碰机会，“王东屹说，“基本是买不到的，只能说是放出来一套就立刻卖一套。独栋别墅的业主通常生活状态非常稳定，即便是出国定居、生意周转这样的大事也不会用到卖房子。”

赵津的看法也相似，他认为顶级独栋别墅的购买者是在购买一张通往某个生活圈层的入场券，而这种入场券的价格在不断攀升。以珠江的紫宸山为例，现在一套800平方米的独栋的价格是4500万元，而5年前只有1500万元。

记者采访的多名别墅操盘手认为，别墅升值潜力评估应该基于三大维度：

第一个维度是对于空间的占有程度，占有土地资源越多，产品的价值就越高，如独栋高于联排，联排又高于叠拼。其中，叠拼被认为更多地接近于“类别墅”或“经济型别墅”，在它身上不能完全体现“别墅法则”。

第二个维度是地段，地段对别墅的升值意义非常重大，在北京甚至可以说是第一位的。其次，如“运河岸上的院子”紧邻着京杭大运河，或中央别墅区中许多靠近温榆河的别墅等自然资源，也会受到购房人的追捧。

第三个维度是物业管理水准，王东屹认为，物业管理对于别墅的升值价值在于，“好的物业环境可以最大程度上避免业主频繁更换升级别墅，一个二手房置换率低和业主稳定，生活环境安全良好的别墅同等条件下比不具备这些因素的别墅要保值的多”，同时，好的物业“对于别墅建筑、园林、绿化、公共设施的维护，也是别墅本身价值不缩水的重要保证。”

别墅PK华宅

价格稳定保值性强

“手里有1500万元，是买别墅还是买城市核心区的平层？哪种升值更快？”这个问题在赵津眼中，其实是一个伪命题。

赵津认为，远郊独栋别墅和都市豪宅的购买者根本不是一个体，购买心态完全不同，对保值增值的需求也截然不同。但北科建置地副总经理王东屹认为，如果仅仅比拼的是升值速度，那么现在城市核心区内的一些高端平层大宅和高级公寓的升值速度是远远高过于别墅的。

近年来北京楼市上出现的如金茂府、花语墅、远洋万和公馆、中海九号公馆等项目在一两年内的高速升值已经很好证明了王东屹的观点。“如果是出于比较短期的投资升值目的，核心区豪宅的升值速度当然远快于远郊别墅。”王东屹说，“一是现在都市核心区的大平层越来越少；二是周围只要有新的地块拍出高价，整个区域的房价都会快速升温。但在郊区的别墅就不会这样了，一是别墅的换手率很低，不会有来自二手房市场的频繁价格刺激；二是周边不会有频繁的土地拍卖，所以别墅会升的很慢。”

丽兹行的数据也显示，从2012年1月到现在，北京高端别墅的挂牌价上升仅为49%左右，这个增值速度显然无法匹敌城市豪宅。”

事实也是如此，以保利·陇上为例，这个2005年入市的别墅项目，一套在400万元左右。现在近10年过去了，一套的价格在1200万元左右，翻了三番。如果是同期在三环内花5000元/平方米买一套商品房，现在单价不会低于5万元/平方米，升值至少在10倍以上。所以对于升值意味更强烈的购房人来说，买别墅不如买城市豪宅，况且购买别墅所需的一次性投资远大于住宅。

“但是别墅的保值性远远好于市区的房子，市区的房子很可能因为一些人为的因素出现价格的大幅度波动，但别墅价格会很稳定。因为它意味着对于已经不再能获批建设的独栋别墅这一稀缺产品的占有，意味着对于自然生态资源的占有，意味着对于大面积土地使用权的占有，只要不出现灾难性的事件，别墅会稳定地升值。”远洋天著副总经理徐海伦说。

二手别墅既不好买也不好卖

绝大多数别墅项目的操盘手都坦言，别墅相对于其他物业，其二手房（金港镇二手房）是“不好卖也不容易买”的，换言之，别墅的二手市场很小。

购房人罗先生一直希望购买一套中央别墅区的独栋，但连续几个月的关注，该别墅区没有一套二手房源放出。最后，罗先生只能去一手市场寻目前少得可怜的独栋新房源。

“独栋别墅换手率低的原因，主要在于业主不差钱。”一位开发商告诉记者，“纯独栋的拥有者看重的是其居住价值，在生活环境没有剧烈变化的情况下，很少会卖掉别墅。而购房人关注一段时间之后，持续没有新房源，也自然会放弃。当然，另一个原因是别墅涉及的一次性购房费用很高，这是购房体也比较谨慎出手的缘故。”

而对于如何到心仪的独栋，这位业内人士建议，“只要地段好，环境好，建筑质量好，别墅的居住舒适度完全可以通过后期的改造装修来弥补。如一些老别墅，房子一般，但院子很大，这类别墅目前就很抢手。”

对于联排、叠拼来说，转手的价值点更在于地段，可以说地段因素占到了其价值的50%以上，不过这类产品目前在二手市场并不少见， 但由于其总价也日益攀升，总体来说也比城市豪宅难卖。