终结房地产开发商10%以上的暴利不能只盯商品房

　　近日，国家发改委有关人士称，正在研究实施商品房反暴利规定。消息一出，鼓掌者有之，叫冤者有之，冷眼旁观者有之。华远地产董事长任志强似乎带着一种等待许久的解气心情，为发改委的调查叫好，表示这可以让全社会公正了解谁是暴利(的获益者)，别总被埋在欺骗之中。

　　一些开发商和专家学者，将房地产暴利根源指向土地垄断，“反商品房暴利应该先反土地暴利”。当面粉价格居高不下时，指望面包便宜不现实。2010年，全国土地出让收入2.9万亿，占地方本级收入的71%，占地方财政收入总量的40%。由此可见地方政府对土地财政的依赖度。

　　从去年开始，国土部要求防止高价地，溢价率超50%、总价或单价创历史新高的地块要上报。去年楼市调控开始后，不少地方陆续出现溢价率走低，土地成交单价同比下降。但也要看到，供地越来越郊区化，一些地方政府变相抬高底价来降低溢价率……而2010年无论是土地总收入，还是在地方本级收入中的占比，都是同比大增。

　　由此看来，开发商呼吁解决土地暴利的问题，有道理。但不能否认的是，房地产的暴利构成还包括开发商的利润。房企可以罗列出一堆土地成本、税费成本、建安成本、管理成本等等，但是普通市民只有一个朴素的疑问：地价不变，建安等成本要素未明显上扬，房价早已大涨，甚至翻着番往上涨，涨的是什么？

　　2009年、2010年，许多楼盘一年之内涨价超过50%甚至超过100%。还有许多聪明的开发商“低开高走”，温水煮青蛙———蓦然回首，半年之中，一些大盘通过一次次的“平价开盘”、价格微涨，成功把自身售价同时也将区域房价水平拉高了几千元。这背后利润率的高企恐怕自不待言。

　　另一层面上，项目预售款和企业融资解决了开发商主要的资金问题。一块地就可以撬动一个大盘———开发商手里的砝码就是一个三成左右的启动资本金。开发商的这种高投资回报率，在体现开发经营水平的同时，也很难洗刷暴利的指摘。

　　回过头来看，商品房反暴利还在研究阶段，这一政策究竟是重磅落下，还是只放一个信号紧紧开发商的神经，尚未可知。对“暴利”的认定，包括反暴利的具体操作，恐怕也会是一个艰难的过程。

　　从字面上看，反暴利只是商品房反暴利，土地反暴利是否包括在内还不清晰。房地产的暴利美学，能否休矣还有待时间检验。