今后地下空间商业开发的“免费午餐”不会再有了

报载，广州首次“拍卖”地下空间用地。金融城第二批商业地块，将地下空间的建筑面积纳入到卖地的计算范围内。

据测算，本次出让的地下空间面积合计有11.万平方米，至少占总出让建筑面积的1/5。

据我所知，过去不少地下空间的开发，既不用计算容积率，也无需缴纳土地出让金，因为当时主要是用于人防工程、停车场和设备房，但近几年地下商业开发项目越来越多，若不收地价显然不合理。

广州较早的大型地下空间商业开发是人民公园南广场的地下商业城，200年10月动工，2005年建成，建筑面积近万平方米，即今天的“动漫星城”，其后陆续还有：天河体育中心地下时尚天河商业广场，总建筑面积22万平方米；花城广场地下的花城汇购物中心，总建筑面积达15万平方米……当年好些地下空间的开发好像都没有经过公开出让，但有没有向政府交纳土地出让金则不太清楚。

2010年5月市国土房管局出台《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》，首次规定地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金；2012年2月市政府颁布实施的《广州市地下空间开发利用管理办法》规定：“地下建设用地使用权除符合划拨条件外，均应实行有偿、有期使用。”本次金融城地块的出让则是该《办法》实施后首次有偿拍卖地下空间。这意味着，今后地下空间商业开发的“免费午餐”不会再有了。

我对地下空间的商业化是有保留的。因为亚热带地区不太适宜大面积开发商用的地下空间。大规模的地下空间更适用于交通体系和停车场，负一层勉强可以用作商场，因为上盖可以部分打开；负二负三层则基本上只适于地下交通系统和停车。在南方，地下空间的开发和运营成本都很高，不仅要防水、防潮，还要通风、照明，除非必须，一般人不太愿意长时间在地下空间停留，这就是为什么地下商场通常不如地面商场人气旺的主要原因。

不过，近年广州开发地下空间的步伐似乎越来越大。中轴线南端大量的地下空间正在规划和开发之中，已计划实施的有白云新城和海珠广场地下空间，还有员村、琶洲、省机械厂地块、广州塔南广场地下空间等等，万博商圈和广州南站地下空间规划都是“航母级”的。

我认为，政府不妨对目前地下空间的开发规划重新审查一次，不宜过度追求地下空间的商业价值和土地出让金，应主要用于交通系统和停车场。我在西班牙马德里看到当地的地下交通系统非常壮观，像一座地下交通的城市一般，极大地缓解了地面交通的压力，其实也促进了整个城市的价值提升。