成交量大幅下挫、新盘供应减少是事实，房价仍未现明显松动迹象

截止到昨天，2月16日出台、2月17日正式实施的包括“新版限购令”内容在内的北京“国八条”细则——“京15条”实行满月。而近期以来，有关北京楼市“成交量下跌”、“楼盘兴起打折潮”、“房价出现松动”等说法不断。“京15条”执行满月，楼市到底怎样？有关房价松动、楼盘打折的说法到底是真是假？记者近日走访北京城区和远近郊区20多个售楼处以及十多家中介门店，进行实地调查。

　　■新盘“难产”比去年下挫近7成

　　同样出现明显下挫迹象的还有新盘的供应量。北京市房地产交易网昨天的数据还显示：2月16日到月16日，北京市住建委新核准的期房住宅预售许可证11个，加上1月和2月前半月，总共核准的期房住宅预售证只有17个。而去年1月初到月16日期房预售核准个数为52个，同期新楼盘供应量下挫67%，近7成。

　　“供应量减少从1月即2011年新年伊始已经出现。预售资金监管的政策还没有完全消化，限购又开始升级，这些政策叠加的影响到底有多大，现在谁也看不清楚。看不清楚的情况下，能晚点开工的尽量晚点开工，不到万不得已不去拿预售证，已经成为开发商的共识。除此之外，定价难，不知道如何定价，或者说定什么价才能卖出去，也是开发商放慢新盘速度的主要原因。”多位接受采访的开发商表示。

　　■新政首月成交下挫5成多

　　北京市房地产交易网昨天的数据显示，2月16日到月16日，“新政执行第一个月”中，全市住宅成交总量为188套，环比1月16日到2月16日套的住宅成交量，下挫5%。

　　其中，二手房成交量下挫幅度最大，达57%，近6成；期房住宅次之，成交量下挫4.7%，4成还要多；现房成交量下挫幅度最小，5%，不到4成。对此，业内人士认为，之所以二手房最受影响是因为过去的成交显示，二手房成交量最大的区域为海淀、朝阳和丰台区，改善型需求和外地人需求多，而这两类人多因为房产套数超标等原因不具购房资格。此外，业内人士强调，新盘供应骤减也是成交下滑的主要原因之一。

　　■拟购房人“不合格”者近5成

　　与此同时，调查还显示，二手房住宅的准购房人中，近54%的人“不合格”，即不符合现行的购房资格标准；期房住宅中，近45%的准购房人不符合购房资格审核。二者不符合的原因主要相同，房产套数超标或者是外地人不能提供5年社保或者纳税证明。另外，越是接近城区的新盘，拟购房人“不合格”率越多。而这点在二手房上同样显现。

　　多位业内人士认为，和上面二手房成交量下挫幅度最大的原因一致：二手房和城区项目或者说“位置优越”地区，购房人多为改善型或者投资型，这类购房人如果是北京人则多为多套房产拥有者，如果是外地人，也是如此，绝大多数已经在北京有购房记录。

　　■楼盘打折多为新政前折扣

　　近期，打折楼盘越来越多，甚至“狠折楼盘”出现的传言不断。调查结果显示，眼下的打折楼盘多为新政前就已经实施打折的楼盘，并不是因新政而新推打折；而新政前没有打折的楼盘，绝大多数仍然“按兵不动”，没有进行促销，少数新推打折的也多是借机出手“烫手山芋”。但值得关注的是，通过增加“性价比”来变相让利的楼盘开始增多。

　　一些“打折”楼盘，一类是“限量低价型”，如富力某楼盘近期推出了20套“特价房”。还有一类是“变相让利型”，典型的是万科此次月6日开盘的6期，均价不变，但装修标准由过去的1000元/平方米提高到了2000元/平方米。

　　■房价没有出现松动迹象

　　一个值得关注的现象是三类打折楼盘，多处城近郊区，或者是远郊区，且为供应量相对大的区域；此外，让利不多，试探市场的意思更加明显也是共同点。这意味着房价还暂时未出现明显松动现象。

　　对此，买房人的困惑是，想像中的降价或者让利为什么并没有如期而来。开发商的困惑是，“我降价没有意义，现在的情况是降与不降，该买的还得买，不能买的降了也买不了。”

　　而调查还显示，月下旬或者4月、5月将要推出新盘的楼盘不但没有降价的打算，提价的预期很明显。亦庄某项目将在4月或者5月推出后期，销售负责人告诉记者，“肯定是要涨的，每平方米较前期涨7%，涨价幅度在经济增长幅度之内，我认为是政府认可的‘合理空间’。”

　　与此同时，调查显示，投资购房人依然对房地产前景看好，但限购的条件下，他们暂时转移了“投资热点”，而将投资分散到三个领域：一是改买银条；二是将目光投向周边河北、天津区域的楼市；三是商业地产。