近期楼市成交量大跌 地产牛市下半年恐告急！

如果限购限贷政策严格执行一到两年，相信资产负债表再好看的地产企业，也难以支撑到明年上半年，降价是他们唯一的选择。但是过去十多年支撑房价上涨的因素会就此消失吗？

　　中国房地产市场已经持续繁荣了12年，可谓完整意义上的大牛市。不少起步晚于1998年的牛市都早已经宣告终结。比如罗杰斯1999年开始鼓吹的商品18年长牛，美国2001年之后的信贷泡沫，以及中国A股的6124点大牛市。

　　不过，在大力度的“新国八条”，和地方限购政策大面积出台两个月之后，大牛市行情有接近尾声的迹象。不管怎么说，目前的房地产市场，已经进入牛市下半场阶段基本可以确定——虽然短期内还看不到彻底步入漫漫熊途的征兆。

　　刚刚过去的一周(月7日至月1日)，根据报告监测的5个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在0%以上，4个城市成交量跌幅超过50%。这已经是该监测连续三周出现成交量急跌了。

　　无疑，由于中国楼市的伪市场化特征十分明显，行政手段往往能起到出其不意的效果。

　　去年下半年以来，由于持续的货币紧缩，银行信贷对房地产开发的支撑力度明显不足。特别是，2月份新增贷款只有556亿元，远低于预期，广义货币供应量(M2)同比增长仅为15.7%，较之前面两年的至少20%的增长，已经可以说是急速下跌。笔者接触的一些开发商对20%以上高息的已经趋之若鹜，可见他们的资金周转已经开始出现问题。

　　如果目前的限购限贷政策真能严格执行一年到两年，相信资产负债表再好看的地产企业，也难以支撑到明年上半年，降价是他们唯一的选择。

　　但问题又来了。虽然行政手段短期内抑制了需求，但是过去十多年支撑房价上涨的因素消失了吗？如果没消失，这种短期政策，真的能够解决多数人的住房问题？

　　答案很简单。多年累积起来的货币泡沫依旧，并且仍然将维持16%以上的增长；土地财政一如既往，分税制看不到改革的迹象，高价地依然会不断出现；投资渠道依然狭窄，制造业生存环境并未好转，民间资金游离于房市仍是不错的选择。

　　真正能够解决居民住房需求的，肯定不能完全依赖短期的限购和限贷，最根本的还是要把多数人的住房问题依赖保障房解决。

　　实际上，房地产牛市行情结束是好事情。因为这可以让全国房地产市场进行一次审慎而严肃的价值体系重估，让投资者和地产商最终到各自的利益平衡点。中国的房地产行业要想真正走向健康，大多数民众都能安居乐业，就不得不经历那样残酷的现实。建设保障性住房，改善低收入家庭居住条件，关系到众的切身利益，是各级政府的重要责任。房价越高，政府保障众“住有所居”的责任越重。