买房需知：七大好时机该出手时就出手

　围绕着住房这个问题，我国近年来发生了不少大事，例如降息，例如国务院督组，例如首套房贷利率85折，例如住建部的“喊话”，还有像风一样"飘忽不定"的房产税。每一次动作都是一剂“强心剂”，或多或少的在买房者心中惊起波澜，从而影响买房人的心理预期。那么，到底是哪些因素在影响买房人的心理呢?

　　1、降息 影响力指数：★★★★★
　　例如，2012年6月8日起，央行下调人民币存贷款（贷款 / ）基准利率0.25%，为年内首次降息。2012年7月6日，央行再次下调1年期贷款利率0.1%。在两次降息中，5年期以上贷款利率下调总幅度为0.5%，目前银行5年期以上贷款年利率为6.55%。
　　按照利率下调后的标准，具体折算到“房奴”一族身上，背负的还贷压力究竟可以减轻多少?
　　以目前南京平均商品房总价为参考，假设买房人为买首套房向银行贷款100万，分0年还清，使用等额本息的贷款方式。那么依照下调前7.05%的利率标准，贷款人月供为6686.64元;201年起贷款利率降低为6.55%，贷款人的月供将减少到65.60元，月供比以前少了元。一年下来，总共可以省下近4000元的房贷利息。
　　从201年1月起，买房人就将正式享受到利率下降带来的还款实惠。
　　2、房贷 影响力指数：★★★★★
　　去年南京的房贷政策可谓“跌宕起伏”。从年初各大银行首套房贷利率普遍上浮5%～10%，到2月份10家银行全线下调首贷利率至基准，首套房贷利率在渐渐放松。4月份，2012年南京首次出现首套房贷利率85折优惠。自此之后，85折首贷优惠越来越普遍。
　　不过，这一情况并没有持续很久。从8月份开始，有银行逐渐取消房贷利率85折优惠，或者上调首套房贷利率。
　　首套房贷利率从8.5折变为9折后，贷款买房的市民将要为此多付多少利息呢?以贷款100万元、20年期限计算，如果执行8.5折优惠利率，那么月供为6900多元，总利息为66万元。如果执行9折利率，那么月供就要增加至7100多元，每月月供市民要多付180多元，总利息为70.5万元，比 8.5折要多支出4.5万元利息。
　　、公积金 影响力指数：★★★★★
　　贷款额度计算方法的变化，也给很多购房者带来不小的困扰。一位二手房市场经理透露，过去公积金有两种算法，一种是公积金账户余额的15倍，另一种是借款人和参贷人月缴存额之和÷缴存比例×12个月×贷款年限×40%。

按照后一种算法，贷款人每月缴纳公积金500元，大约6个月后便可获得50万元的贷款额度。而根据即将实行的算法，月缴500元，12个月后，也不过只能获得不到10万元的贷款额度，这对公积金额度较少的购房者来说打击力度不小。
　　4、房产税 影响力指数：★★★★
　　房产税虽没实际全面到来，但是风声早已四起。先是传出湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。后来又有消息称，城镇居民家庭人均用房超过40平米部分都要征税，无论住房为何种产权性质，引发网友热议。
　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房产税正逐渐达成一致。
　　作为试验的重庆上海的房产税已经实施一年多了，结果让人有些“灰心”，沪渝房价并没有实质性的下降，买房人的购房需求似乎也没有得到有效遏制。而在专家方面，关于房产税的利弊也是难以定论。相比而言，那句“不以降房价为目的的房产税征收就是耍流氓”才说到了刚需一族的心坎上。
　　5、住房信息联网 影响力指数：★★★
　　住建部相关人士表示，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标， 未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可知。目前南京已经完成联网。
　　虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。
　　住房信息的联网将为下一步房产税的征收，以及相关的税收制度改革奠定基础。联网也为房地产调控提供了基础数据的支持，目前限购伤及了部分合理需求，信息联网将对政策的差异化和定点准确打击形成条件基础。
　　6、喊话 影响力指数：★★★
　　去年的楼市充斥着各种“喊话”。
　　2月份，央行称继续落实差别化住房信贷政策，要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
　　月份，发言称，“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”
　　12月份，住建部表态明年限购还将继续实施，但除了之前一如既往的支持有合理自住需求的刚需，这次表示还将支持合理改善性需求。此前住建部多次表态，都是提出支持刚性购房需求，鲜有提到支持改善型需求，而这一转变，值得深思。
　　尽管“喊话”的影响力远没有房贷、公积金来的直接，但是它的影响确是最长远的。聪明的购房人需要在各种连绵不断的喊话中保持“敏感性”，嗅出方向，判断契机，而相关部门要做的，就是让这些“喊话”不成为“空话”。
　　7、国务院楼市督察组 影响力指数：★★
　　7月下旬，由国家发改委、住建部、国土部等8个房地产调控相关部门各派一名副部级官员担任组长，同时抽调相关对口司局级官员成立督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。
　　督察组回京后得出的初步结论是：“各地楼市相对稳定，市场不具备全面反弹的条件”，楼市督察的结果是16省评价均积极。
　　楼市督察组对开发商的影响更为直接。督察组“过境”，热销成了“禁语”，但这并不妨碍开发商闷声发大财。而购房者则坦荡荡的多，他们更在意的是，督察过后，会有什么?