无产权证房近期成投资客的“冒险乐园” “以租代售”变身商品房

　 没有产权证，仅一纸或60年或70年的租赁合同，就引来无数抱有侥幸心理的投资客……南京房价的飞涨，让无产权房近期成为不少投资客的“冒险乐园”。

　　记者近日调查发现，南京出现了多起擅自变更土地性质、违规搭建的房地产项目，从农村集体所有土地变身商铺，到校区内学生宿舍楼用地“以租代售”变身商品房，都打出了“以租代售”的幌子，以明显低于市场价格的方式销售。

　　[记者调查]

　　案例1

　　龙珠宾馆建在农村集体土地上

　　如火如荼地出租商铺

　　“有钱存银行？不如搞套房！有钱住别墅？不如拿个铺！”近日，位于秦淮区大明路上的龙珠宾馆推出了总价8万起售商铺，并“诱人”地宣称：“项目包租包管，年收益10%。15年稳定收益，11%保底年息。”

　　记者昨天走进龙珠宾馆，大厅内装潢得金碧辉煌。“我们这边的商铺肯定赚唉！”一位销售人员打着包票，回答记者的咨询。她指着销控表说，大部分商铺已经全部销售出去。

　　销售人员算了一笔账，根据规定，“商铺只出售使用权，不出售产权，总价8万起售，项目包租包管，年收益10%”；这样算下来，只要投资8万元，十年之后，就可收到最低7万多元的纯收益，十五年之后更是可以拿到十三万多元的保底收益。

　　然而让记者大跌眼镜的是，根据街道提供的资料，龙珠宾馆所在土地为农村集体所有。根据《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》规定，农村集体资产是归集体所有的，《土地承包法》、《物权法》以及现在最新的政策明确表示，农村集体土地可以买卖，但前提条件是不能改变土地用途，也就是不能用作商业用途。

　　龙珠宾馆不仅在集体土地上建起了宾馆，还如火如荼地出租商铺，早已违背相关法律法规。对此违规行为，对方的解释是“这里属于历史遗留问题”。

　　但让人不得不担心的是，目前，大部分投资者只看到销售人员所说的“高回报”，但是他们并没有想到这样高回报的背后隐藏的风险。如果在这几年后，一旦龙珠宾馆负责方撤出了，收益由谁来全程保障？

　　案例2

　　学生公寓变身SOHO楼盘

　　低价噱头吸引购房者火爆购买

　　前不久，金陵科技学院学生公寓号楼旁，出现了一家名为“安邦·翰林SOHO”的楼盘（楼盘 / ）。该项目所在土地为学生公寓建设用地，土地性质为划拨，不得挪作他用。但却被“以租代售”变身商品房。

　　因为没有两证，该楼盘目前销售方式为租赁，租期60年，分三期。购房者在第一个租期内将房款交清，后面的40年租期内，租房人只需交很少的定金。低价的噱头吸引了不少购房者“火爆”购买。

　　该项目销售人员直言不讳：“交了6600多万元给国家了，更改为住宅用地了。但只租不卖，因为办不了产权证。”

　　有购房人在接受采访时也很坦白：“买这个房子就是投资，房子价钱低，我投入二十万，出租几年，不但本钱回来了，还能赚钱。”在这种利益的驱动下，不少投资客一出手，动辄便是几十万的巨额资金。

　　但是记者算了一笔账，一套房子按20万投资成本来计算，倘若顺利出租，按周边市场租金一个月1600元来计算，一年12月能收回1.92万，20万本金若要全部收回至少需要10年时间。但购房者拿不到房产证，这十年中，一旦发生政策上的变故，政府强制要求收回土地，购房者得不到任何补偿，将血本无归。

　　知情人士告诉记者，学生公寓变楼盘其实也有历史原因。2001年，在政府鼓励高校后勤社会化的时代大背景下，金陵科技学院与安邦公司签订协议。协议签订后，校方与安邦公司向规划部门申请了教育划拨用地，安邦公司作为后勤单位，建设学生公寓，学校租住。2009年，双方终止合作，金陵科技学院向江宁转移，幕府校区学生公寓面临着几万平方米房屋无人居住的窘境。迫于经营困境，便出现了这样一幕，将学生公寓改成精装修楼盘“以租代售”的情景。

　　[记者手记]

　　“以租代售”

　　权益难保障

　　纵观南京市场，除了农村集体用地“摇身一变”，还有军工厂用地、学校宿舍用地变身商品房的，吸引了一抱有侥幸心理的购房者。

　　位于1912对面的曼度嘉年华，便是华东地区第一个老厂房改造商业的违规项目，项目所在地原来是南京卷烟厂厂房。如今，曼度嘉年华却成为珠江路一带繁华的一条商业街区。

　　然而，这种成功也许并不可取。曼度嘉年华原来为工业用地，“变身”商业用地，这种投资也许并不完全可靠。

　　此前，像违规用地的“悲剧”早有先例——在南京环境综合整治“动迁拆违、治乱整破”专项行动中，南京新伊汽配城、宁南汽配城，商户只能承担零补偿的搬迁。

　　因此，面对这些没有产权、土地性质不明晰的房产，投资者切忌贪一时便宜而走上风险之路，下辈子享福或是后半生背债，就在那一念之间。

　　“试问，万一中途开发商的资金链出现问题而将物业转让或抵押，购房者的权益谁来保护？”江苏焯燃律师事务所主任虞兴东表示，“以租代售”本是合法的销售形式，但是，国家对“以租代售”的形式没有明确法律规定，让有些无产权的开发商有了打政策擦边球的机会。购房者签订租赁合同而非获得产权证，后期会涉及权属不清的问题。“如果碰到政府拆迁该物业，赔偿金怎么陪？”

　　明明是违法，开发商缘何却能屡试不爽？业内专家提醒称，住宅市场悄然兴起的“以租代售”行为不仅反映了利益当头的开发商和购房者的不理智，更折射出来我国当前在“租售”政策方面的漏洞和政府相关部门的监管不力。广大购房者应提高警惕；政府职能部门更应该看到当前的漏洞和不足，加强法律法规建设，规范市场行为和秩序。