房产调控政策有可能导致供需失衡引发房价继续上涨

房地产市场调控一波三折，如今被称为“史上最严厉”调控已进行到第三波。“二套房首付不低于60%，全面‘限购’的展开、房产税的出台”被视为本轮楼市调控最严厉的主要特征，尤其是北京“限购”细则的出台，更是让业内外感叹用力过猛。短期内成交惨淡的表现更是让市场供需双方陷入僵局，新“国八条”的威力似乎正在逐渐显现，楼市调控“温水煮青蛙”的效应在今日似乎得到了验证。

　　但冷眼观之，相对之前出台的调控政策，新“国八条”的力度确实有所加大，尤其是在二套房首付与“限购”措施上的政策比先前更为严厉，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即：调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可以看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。

　　而上海重庆房产税的出台，只对高档房征房产税，整体而言，对于高端需求的购房者的征收力度及由此而带来的市场影响均有限，对于中小投资客和改善型购房者影响却较大；一定程度上增加了投资者投资房产成本，会带动当地房租上涨

　　但是，无论是房产税还是新“国八条”，还是当地具体的楼市调控细则，总体来说都是打压楼市需求方面的调控措施，目前来看，这些具体楼市调控的措施，对于商品房市场供应这块进行有效调节的政策较为少或具有执行力的政策较为少，这主要表现在三方面：

　　第一、调控政策强调保障房用地供应，商品房用地供应的具体措施没有。这可能导致未来商品房土地市场供应不明确，中短期内可能导致商品房市场供求关系紧张，从而推动房价继续上涨；

　　第二、商品房市场供应这方面也没有具体有效措施。观察近期出台的楼市政策，政府都没有考虑具有实际执行意义的措施来加大商品房市场供应量，而整个市场商品房供应还处于一个紧缺状态，而刚性需求还比较旺盛，导致市场过热。

　　第三、开发商资金链还比较宽裕，没有具体措施进一步收缩开发商的资金链。比如，现在开发商的项目开发资本金比例还维持在20%，还没有回调至5%历史最高水平。

　　而另一方面，2009年至今多数大型房企通过项目销售、上市融资、银行授信等有了充足的资金，2010年下半年以来的市场有效供应的增加与大型房企“以量换价”的市场策略，导致年终还未到，七成房企已完成全年销售目标，万科更是以超千亿的销售业绩领衔中国房地产业。房价不断上涨，房企已逆市翻身“不差钱”，“高房价”更难以遏制。

　　从近期披露的万科，恒盛、富力、合景泰富等几家销售业绩来看，2011年1月的销售数据同比都有大幅的提高，可以看出，大型房企对市场的应急反应程度是越来越快，防御市场风险的能力是越来越强了。

　　另外，央行频繁上调存款类金融类机构人民币存款准备金率与加息，从资金面上给商业银行和开发商一个警示，暗示着未来楼市金融政策将进一步从紧。但是，无论频繁上调存款准备金率还是加息，都是收缩市场流动性宏观金融政策，直接涉及并且影响到楼市供应方，尤其是开发商的资金面的政策较为少，这也是目前各地房价高企不下的主要原因。

　　总之，当下的楼市调控政策，无论是加息、限购，还是新“国八条”、房产税，政策更偏向于压制市场需求，没有有针对性、有实效性的政策针对供应方面进行调控，供应方也就是开发商的资金链依旧宽松，调控政策已表现出“供需失衡”。在这种政策调控失衡的市场状态下，需求由于限购、停购等原因被压制，而在需求长期压制的市场背景下势必寻求时机进行释放，从而推动房价上涨；与此同时，供应方也就是开发商的资金链依旧宽松。这种由于调控政策的供需失衡而导致的市场供求双方的失衡，有可能导致房价继续坚挺，并且保持上涨的态势。