超半数城市限购细则迟到或未着陆 国八条落地软硬各异

2月21日下午，又一省会城市石家庄出台“国八条”调控细则。

　　至此，全国正式出台“国八条”调控细则的城市已经达到11个，另有多个城市表态近日将出台具体调控细则。

　　按照1月26日“国八条”的要求，全国有6个城市应该在2月20日之前出台地方调控细则，然而到2月21日为止，仅有十多个城市出台细则，过半城市“爽约”。

　　“‘爽约’并非个案，也不是行政程序的问题。”一位接近住建部的专家表示，有的城市因为担心房地产调控过猛，对当地房地产市场带来较大的影响。

　　而从石家庄等省会城市出台的细则内容来看，不难发现，“国八条”细则力度落实到地方也有所折扣。

　　例如，石家庄版本的调控细则就限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出，限购政策有效期到2011年12月1日。

　　6市仅1/公开限购细则

　　截至21日，全国11市限购细则落地

　　1月26日“新国八条”问世，政府第三次以政策形式调控楼市。其中“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则”的规定，推动全国住房限购风暴骤然升级。

　　京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市达到6个。

　　2月21日，时至2月下旬，仅有青岛、长春、上海、南宁、成都、贵阳、北京、哈尔滨、南京、太原、石家庄等十多个城市的限购细则落地。

　　地方细则将于近日出台的海口市房屋管理局一位人士表示，海口的新“国八条”细则，早在2月初就已经拟定草案，目前尚未出台，从目前草案来看，会在“国八条”的前提下，对原来海口的限购政策进行加强，但不会很严厉。

　　而“已经通过市政府常务会议”的广州市“国八条”则提前造势，限购措施已见诸报端，但文件仍是“将于2月2日前发布实施”。

　　石家庄市的房管部门也早就着手制定了“限购令”的具体实施方案，且已几易其稿。2月初，石家庄房屋管理局一位人士就表示，石家庄有望在2月15日之前出细则。

　　根据国家统计局公布的今年1月份全国房地产运行数据，石家庄新建住房同比上涨11.5%，环比上涨0.8%，环比和同比数据涨幅在全国前10名之内。

　　在石家庄细则出台一再推迟期间，石家庄房屋过户在连续几日的激增之后，交易量开始出现大幅度下滑。而就在此时，石家庄细则于2月21日公布。

　　前述接近住建部的专家表示，省会城市出台细则普遍比较慢，比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。

　　数据指出，受调控影响，今年1月监测的0个城市中，有2个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

　　上述海口房屋管理局人士表示，如果政策制定没有力度，等于走过场，如果政策制定过严，的确担心房地产市场被打压下来，对经济平稳运行产生影响。

　　从限购范围上看，“新国八条”规定为“本行政区域内”，大多数城市都在限购细则中规定在本市内限购，广州则在新版限购细则中增加了从化和增城两个外围的县级市，这也意味着广州全市十区两县级市范围都将限购。而成都的细则中仅对“主城区”限购，贵阳的细则更是明确仅对“一环内”限购，被指“太温柔”。

　　限购政策有空可钻？

　　各地在限购门槛、限购执行期限等方面各有文章

　　一方面，部分城市对于出台“国八条”调控细则不积极；另一方面，部分已经出台细则的城市，存在调控力度逐渐减弱的趋势。

　　记者发现，南京等已经出台细则的城市当中，有近半城市规定了限购范围仅是在城市市区范围之内。

　　石家庄市出台的细则，则提出了“有效期限”。

　　前述接近住建部专家表示，直接提出政策期限，与此前的地方限购措施无异，给企业和购房者发出一个信号——限购是短期的，暂时的。

　　一位分析员指出，根据《2010全国房企土地储备排行榜》，前10大地产商土地储备面积超过4.亿平方米，而这些土地储备当中，多半是2010年新取得的。该分析员指出，房地产企业在资金和土地储备上，都可以扛上1-年。尤其是多数房地产企业坚持“一线城市做资源，二三线城市做周转”的策略，限购政策比较松的二、三线城市，恰好成为开发商资金周转的来源。

　　除此之外，地方已出台政策暴露出来的“空子”，也是此轮最严厉的调控政策能否产生效果的关键。

　　纵观10个城市的限购细则，松紧程度不尽相同。大多数城市都能按照“新国八条”中“本地限三外地限二”的基本要求执行，但是在对外地人纳税年限和社保证明的门槛、限购执行期限等方面却各有文章。

　　此番北京“限购令”细则被称为“史上最严厉”的调控细则，但严厉并不代表完善。

　　2010年4月0日，北京出台的“国十条”实施细则就明确提出：从2010年5月1日起，不能提供1年以上北京地区纳税证明或社会保险缴纳证明的非京籍居民，暂停发放购买住房贷款。

　　但是数月后，不少社保中介以此为商机，通过为外地人补交社保，或者协助外地人以京籍朋友或亲戚的身份办理房贷以规避此禁贷令。此次“京十五条”出台，坊间很快就出现了“假离婚”等“对策”。

　　在南京公布的调控细则当中提出，按照家庭名下房屋存量计算，本地户籍家庭暂停购买第三套，外地户籍家庭暂停购买第二套，如果家庭将房屋卖出，再买进，则不受限制。也就是说，投资房产的空间仍然存在，只要在名下保持房屋数量不超上限的情况下，可以买卖一套房屋，来达到投资的目的。

　　上述住建部专家指出，地方出台调控细则都是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明。相关漏洞可能影响政策执行的效果。