“以租代售”租赁期限有规定 超20年续租有风险

连日来，本报记者调查发现，广州楼市出现几个以租代售，一次长租数十年产权的楼盘，而这些楼盘都是开发商租下村民的集体用地之后，再“转租”给买家，买家实际上只是拥有物业的使用权。业内人士表示，物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护，市民一旦决定租赁，在20年之后将会存在不能续租的风险。

地铁三号线厦滘站出口上盖的单身公寓每平方米只要6000元？与亚运城只有一路之隔的复式公寓，均价不过为6500元/平方米？就在广州楼价仍在节节攀升的今天，广州楼市却突然出现了这样物美价廉的“笋盘”，究竟是因为开发商大发善心，还是另有蹊跷？

案例一：

一次性付清房款 明年底才能交楼

记者在厦滘地铁站A出口外看到，一大块广告牌正在推销着某楼盘的“绝版公寓”，而其标出的均价更是诱人，只要4815元/平方米，在番禺楼价都已经超过1万元/平方米，这一价格简直让人难以置信。

随后，记者在销售中心内咨询了销售人员。“4800多元的单价是特价单位，只有一两套，5月就卖完了。”销售人员表示，现在楼盘还有各种面积段的公寓，平均价格达到6000元/平方米。当记者追问这一价格为什么这么划算时，销售人员也不讳言，“这是开发商租下村里的土地，建房之后再长租给‘购房者’，没有房产证，但是‘买家’会和开发商签一份租约。”

此外，开发商虽然和村里签下了40年的租约，因之前开发时间较长，所以最后和租客签订的租约只有2年的年限，而且由于不是购买商品房，要一次性付款。以最小面积的51平方米计算，也要至少0万元才能拿下这套长租房。

记者又到楼盘（楼盘 / ）的样板房内参观，发现装修非常精致，销售人员表示，楼盘交楼时会带基本的装修。记者看到，楼盘的销售中心正在建设的工地旁，而工地目前还在进行基础建设阶段。销售人员坦承，楼盘要到明年底才能交楼。

案例二：

亚运城旁只“卖”正规商品房价一半

刚推出时，曾经在广州楼市掀起巨大波澜的广州亚运城，最新一期的均价已达到1.5万元/平方米左右。然而，记者探访发现，就在这一超级大盘的对面，也有一个楼盘正在对外开放。销售表示计划今年10月开盘，带精装修发售，目前吹风价不过6500元/平方米。

记者发现，该楼盘与上述厦滘楼盘的性质几乎一样，也是开发商租下了村民的土地，再长租给其他散客。这一项目的租约时间达到5年。开发商透露，首期计划推出过千套55~117平方米的单位，总价也为0多万元左右。

记者此前在销售中心开放的样板房内看到，开发商推出的产品为复式小公寓。楼盘下层层高有2米多，入户后，左右两侧为厨房卫生间，然后是中空的客厅，最里面是餐厅及书房，通风采光都不错。而上层层高则为2.2米，两间卧房分列楼梯的两侧。

据介绍，这一楼盘原来是政府预留的一部分亚运城地块给被征地村民做经济建设用地，发展商从村集体租赁了该土地用于开发项目，所以项目与亚运城才会有一路之隔，而且可以享受到亚运城内各种便利的配套。

市民：

长租物业有顾虑 无得拣才会考虑

这些村集体土地上建成的房子长租给市民，每套的总价约0万元。记者计算发现，如以0万元作为首付款，首次置业者在中心区可以买到的面积都不超过50平方米。而如果购买目前均价最低的花都区，还是可以买超过100平方米的单位。

“这样的房子实在不知道靠不靠谱，而且没有产权，估计很难转租。”毕业参加工作只有两年时间的市民成先生觉得，首要的选择还是购买一套正规的商品房，毕竟这样的房子有产权，手续又齐全，土地使用年限也有70年，未来可卖可租，放在手里放心很多。“就算是买到花都这样的郊区，感觉也比买这样的短租房好。”

而同样刚参加工作不久的市民黎先生则认为，长租房算下来每年的租金也要1万元，平摊到每个月，也几乎接近1000元了，其实与和别人一起合租付出的成本差不了多少，所以这样的长租房未必有那么大的吸引力。“除非租金一直涨下去，房价又涨到付不出首付，才会考虑这类长租物业了。”黎先生表示，这将是最无奈的选择。

业内：

租赁期限有规定 超20年续租有风险

业内人士表示，长租物业土地性质虽然为集体土地，但楼盘以长租的方式出售使用权，不存在产权交易，因此不存在类似“小产权房”违法的问题。不过，根据物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。

“其实这相当于打了一个‘擦边球’。”中原地产项目部总经理黄韬分析，这样的长租物业除了转租存在困难以外，最大的问题在于难以继承，而租约超过20年之后，又有太多的未知数，虽然开发商可能会在合同中写明“买家”有优先的续租权。此外，这类型的物业近期虽然陆续涌现，但其租赁不可以按揭贷款，买家如果有能力一次性付款长租这样的物业，那也就有能力付出一些一手物业的首付款，所以这些长租物业的出现，对楼市的冲击也极为有限。

业内人士更提醒，“租”和“售”的最大区别就是有无产权，除了要考虑收益问题外，购房者在租的过程中，一定要与开发商在合同里注明相关的违约赔偿等问题，以防在租期内开发商出现反悔收回物业的情况。由于这类物业不受主管部门的预售款安全监管体系制约，所以也有可能出现烂尾的情况，市民要维护自己的权益，一定要多留个心眼，实在要租，也是租“现房”比“期房”更保险。

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