北京楼市调控新政落地房产成交量锐减从而租金上涨

2月份的北京楼市经历了加息、新国八条以及京版细则落地等一系列的调控政策，让楼市跌入了冰点，新房和二手房交易量均大幅下挫，而交易量的下降也影响了开发商的推盘进度。2月份新增供应奇缺，业内预测2月份预计开盘项目不足5个，而这也造成了库存的锐减，预计未来楼市交易还将继续下降。

　　新政后成交量锐减

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，春节及春节前后的两周（1月1日-2月1日）时间里，期房、现房住宅的累计签约量仅有1217套，仅相当于“新国八条”出台前一周（1月24日-0日）楼市成交量的一半。

　2月上半月，由于春节假期的原因，网签关闭，数据只有6天，2月9日-14日，共签约期房92套，现房住宅签约220套，期房和现房共签约1152套，日均成交量为165套，而1月9日-14日共签约住宅1791套，日均299套，日均签约量降44.8%。

　　供应的不足，也造成了新房存量锐减。据北京房地产交易管理网的数据统计显示，截至昨天，北京新房期房和现房合计存量套，而2010年的最后一天12月1日，新房总量为109套，2011年至今已经减少了8917套。

　　在“国八条”、加息和京十五条等多重抑制下，楼盘成交已经出现普降。虽然楼市正处于政策的消化期，但这种现象也与以往调控政策出台后市场的反馈有所不同。2010年4月17日“国十条”以及4月0日北京实施细则出台前后，楼市成交量变化不大，从中也透露出在政策连续抑制作用下，当前购房人心态上的变化已经开始影响其购房行为。

　　拟售均价没大幅上涨

　　价格方面，预计2月份开盘的项目拟售均价并没有出现大幅上涨。据记者了解，可能开盘的半岛家园开盘价格预计为元/平方米，保利花园虽然表示价格还没确定，但预计为8500元/平方米，基本和这两个项目前一期的拟售价持平。而整个2月份计划开盘的均价为2000元/平方米左右，也基本与2010年12月份新盘均价持平。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，如今，随着房地产调控越来越深入，政策实施的叠加效应也开始慢慢显现。尤其刚经历了第三次调控，开发商对于新盘的开盘及定价可能会显得更加谨慎。

　　2月新盘供应奇缺

　　2月份的北京新房市场可以说降至冰点，新国八条以及京版15条细则的出台，都让调控空前严厉，楼市交易量大降。这也严重影响了开发商的推盘进度。由于对市场的不确定，使得开发商推盘更加谨慎，特别是京15条细则的出台，使得更多的开发商表示不确定是否2月开盘。2月楼市新增供应创历史新低。

　　据交易管理网的数据统计显示，2月上半月，仅2月1日有玉汤山庄园一个项目获得预售许可证，供应住宅109套， 2月上半月创下了近年来供应的新低。

　　不仅上半月供应不足，整个2月份也供应乏力。据北京中原地产的统计，原本预计在2月开盘的19个项目，其中半数都已后延开盘计划，预计2月份全月开盘的项目不会超过10个， 而最终真正可以入市的项目可能会更少。据亚豪机构预计，计划2月开盘的项目可能不到5个。而京版15条细则出台后，更多的项目表示不能确定2月份能否开盘，据记者电话咨询，都表示“再说”，“不确定”，大家都表示疑问。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，调控、加息与春节长假累加，使楼市购房需求降至冰点，成交惨淡的局面严重打击了开发商的推盘信心，再加上北京落实“国八条”的细则虽然15日才推出，但早已明确将从紧执行，限购政策封堵投资、控制改善，从实质上减少了整体市场的购房需求，新政不仅打击了购房者对房价上涨预期的信心，也坚定了部分人暂时停购、采取观望的信心，造成了成交量的萎缩。缺少了购买力的支撑，开发商不敢贸然推出新盘，市场本就低迷，自己的项目开盘后一旦未现热销，很容易影响到剩余房源的消化速度，销售陷入僵局。因此，在目前政策、市场环境均处不利局面，开发商对项目前景把握不好时，往往会延迟开盘，等候更合适的时机再推出。

　　高档房开盘受限

　　北京市此次关于新国八条细则中也提到了抑制中高档商品房的供应。从去年第一次调控开始，高档商品房入市审批开始从严。不过去年10月份后有所放宽。据“链家地产”市场研究部统计，2010年5月份~10月份，北京市新开期房均价万以上项目一共有个。而2010年11月到目前新开期房有19个。其中11、12月就有16个项目入市，今年1、2月份万以上项目占到开盘总数的60%。

　　“链家地产”副总裁林倩认为，此次细则出台后，中高档商品房审批将会从严，对于不合理定价也不会允许入市。这样一方面会影响中高档房的供应逐渐趋紧，从而导致成交占比减少，拉低整体成交均价。同时，另一方面也规范了开发商定价，部分项目可能会调低价格入市。

　　■二手房市场

　　业主惜售 租金上涨

　　租赁：租金上调200-500元不等

　　从21世纪不动产多个区域门店了解到，节后北京二手房市场进入传统的租赁旺季，租房需求活跃。近期受一系列房地产调控政策的影响，不少首套房置业人暂缓购房，也将进入租赁市场，租赁需求量有很大提升，基于这样的判断，不少业主纷纷提出涨租金的要求。从21世纪不动产的综合调查显示，相较于去年12月，各区域今年1月份租金呈现约200元-500元区间的涨幅，21世纪不动产百子湾区域的门店数据显示，该区域1居、2居租金上提200元左右，三居租金上提约00-500元；通州区域的数据显示，1居租金上涨约200-00元、2居上涨约00-400元，三居租金相对稳定；而亦庄区域，各户型租金也上涨10%-20%，约200元-400元的涨幅。

　　中心区、城郊区域租金普涨200-500元不等。“尽管租金上涨，但成交量却并未因此下降，而是与往年同期保持相对平衡。”以上21世纪不动产三个区域门店的经理得出的结论几乎一致。

　　买卖：业主由租转售增多

　　从21世纪不动产多个区域门店调查显示，目前暂未出现大宗抛售个案。“一旦售出，在限购令之下，就没有机会再购入房产。不少多套房持有业主，在出售价格无法满足心理预期的情况下，多半会选择暂停出售，或转售为租。”通州区门店经理赵先生表示。另据21世纪不动产北京区域部分门店反馈，原打算出售房产的业主中，已有1/有意向转售为租，以期在平稳度过观望期后再做决定。

　　“年后租赁市场的房源明显增加，暂不打算出手的房源占到总房源量的5%。”这是21世纪不动产北京亦庄旧宫片区的统计数据。21世纪不动产客户调查显示，此类业主有两种心态：一是不打算卖，即使不出售也不会面临很快贬值的风险；另外一些房主认为，目前出售价格达不到自己的心理预期，确信未来房价仍有上涨空间。

　　从21世纪不动产客户回访来看，很多投资人认为，2011年房价调控不会出现大幅下跌的可能。因此很多人仍处于观望中。