遭遇房产新政升级三大难点 苏城楼市扑朔迷离上演千机变

2011年新年之前，“新国八条”密集出台，而被视作楼市调控“杀手锏”和“加强版”的房产税试点也紧跟其后“敲山震虎”，各大城市的楼市无一不感受到萧萧刺骨的寒意，在新一轮调控升级下，苏城楼市迈入受控期，春节楼市跌入冰点，楼市降温从此开始。节后第一天，接踵而至的加息，更是为春寒加重了砝码，政府遏制房价的决心可谓坚定，政策的影响力不容小觑。业内人士认为，随着政策的陆续深入，调控战果将继续扩大，房地产的资金流动性更加紧缩，开发商投资成本逐渐加大，多数房企或选择放缓房价。

　　第一个政策：国八条
　　
　　出台时间：2011年1月26日
　　
　　出台影响：
　　
　　“新国八条”剑指二套房 春节前后供需双冷
　　
　　继2010年两轮调控之后，被称为第三轮调控的“国八条”在2011年春节前夕1.26日再次出台。国八条的登场可谓震惊四座，政策规定“二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”，此次调控的所有措施依然聚焦于住宅市场的价格过快上涨问题，特别是限购、限贷政策对住宅调控的力度空前。受政策等因素影响，导致当天乃至苏州春节及节后开盘量持续走低。
　　
　　“国八条”出台当日，对苏州当天成交量就有了较明显的影响，据65地产家居网数据研究中心显示，1月26日，苏州住宅共成交199套，较前一统计日减少89套，减幅为0.9%；当日成交总面积为2920.9平方米，较前一统计日减少.85平方米，成交均价为1071.79元/平方米，比前一日减少了14.9%。国八条的消息使得开发商预期破灭的同时，苏城成交量也悄然下降，预计节后苏州房价不会快速上涨。
　　
　　随之而来的就是春节期间的成家量滑落低谷，“国八条”、房产税试点等调控双重叠加，导致春节淡季雪上加霜，据65地产家居网数据研究中心显示，2011年2月2日-8日苏州商品住宅成交46套，成交面积为5020.69平方米，成交均价为.47元/平方米，呈现量跌价坚的走势。传统的销售淡季，以及近期一些的利空消息（新国八条的出台，沪渝房产税的落地，央行的再次加息）的背景下，苏州春节的成交低迷，也是在预期之内。

　　业内人士普遍认为“新国八条”的效果要想真的显现，还取决于后期的认真落实。如若认真落实，2011年的楼市交易量将进一步萎缩，全国新房和二手房总体成交量将下降20—25%左右。而回忆去年4月国十条出台后的几个月，苏州楼市一直在曲折中前进，成交量每况日下，反观价格却纹丝不动。
　　
　　国八条的出台剑指投机性需求，提高二套房贷首付比例，对投机性购房能够起到很强的抑制作用。针对与此次国八条的出台，盛承懋教授认为，“国八条这个时候出台，并不在意料之外。过去的这段时间，老百姓对国家对房价的调控感觉并没有到位，因此国务院在2011年对楼市的调控是不会停止的。”这次的“国八条”，是对去年开始的楼市调控的一个延续，是4.17新政、9.29二次调控，以及限购令的政策延续和扩大化。限购令将不再局限于一线城市，凡是房价增长过快的城市，都应该将受到监管。
　　
　　这次国八条重要的一条是将二套房首付提高到6成，盛教授认为这是直接针对改善型购房者的限制，限制他们轻易成交，“想要改善住房，先把钱准备好。”这样以避免许多改善型购房者盲从购房，引导购房者理性的买房。
　　
　　“国八条”的亮剑，无疑将对春节后苏州楼市产生巨大影响。招商地产营销总监张杰程先生就此表示，“如果没有这次的政策，市场整体会是一个上涨的态势。但现在政策及时地出台了，那绝大多数开发商会选择试探性的入市，“试水”这个过程肯定会有，如果试下来市场“给力”，那后面还是会涨的，不过涨幅和增长的速度都会有所下降。因此，之前市场上流传的节后大规模放量，价格上涨的情况不大会出现，试水和观望将会成为市场主导形态。”
　　
　　在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，“奏效”也当更为明显，住宅市场将将出现“倒春寒”，出现明显的成交量下降，但价格仍然稳若泰山。而反之也因此助力商业地产或将出现又一次转机。

　第二个政策：渝、沪房产税试点实行
　　
　　出台时间：2011年1月28日
　　
　　出台影响：
　　
　　房产税扩张调控效应 楼市投资黄金时代或终结
　　
　　继1月26日晚紧急出台“国八条”，1月27日晚，国务院又同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随即重庆、上海立即宣布启动试点并从同月28日起实行。有专家表示，尽管目前仅在两个城市试点，短期内对楼市整体影响有限，但房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。

从试点两市方案来看，重庆首先打击投资性购房与高端住宅。按照细则，所有存量的高端住宅都将征收房产税。对于上海主要是二套房，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

　　而对于临近上海最近的苏州，房产税在上海、重庆房产税试点细则“浮出水面”，稍有恐慌。针对此担心，苏州大部分业内人士预测，短期内房产税在苏州开征可能性并不大，并且即使苏州会开征，对楼市的影响也不及“新国八条”。

　　盛承懋教授认为，“房产税这双靴子终于落下，虽然效果未必明显，但是房产税的出台是让老百姓切实的感受到国家对于房价调控的决心。过去的”“国十条”到限购令到昨天的国八条今天的房产税，房产调控已使出18般武艺，是否能奏效，实在很难。但是，政策的效力应该是一个累积效应，若干的政策相互作用经过长时间的累积，才会达到控制楼市的稳定。

　　关于苏州未来的房价是否会因为房产税的出台而有波动，盛教授说，“房产税的出台能有效遏制住改善型的购房者盲目购房，但现在苏州购房的主力仍是刚需族，所以很难对苏州房价产生根本性影响。”
　　
　　苏州市区某高端别墅营销经理表示，他们向来对政策的出台不会特别担心。虽然本次房产税对高端住宅市场有一定的针对性，不过一来房产税的税率较轻，对高端人士来说影响不会很大，二来即使苏州真的出台了，那对各家楼盘都是一样的影响，自己也不必过于担忧。因此，该负责人轻松地说：“做好自己的产品，走自己的路，是我们一以贯之的营销宗旨。”
　　
　　某业内开发商也称，房产税主要还是为了打击投资、投机客的购房信心以及对楼市发展的预期，并不是为了打压房地产行业，否则的话应该直接取消商品房预售证制度以及房企开发贷款制。不过，苏州购房者向来购房都较为谨慎，如果苏州真的出台房产税，在短期内对楼市成交量抑制方面的影响还是会很明显的。
　　
　　不过，房产税改革试点的展开，更多地具有象征意义和对未来楼市的威慑作用，能对未来投资性购房产生抑制作用，但如果房产税将普遍开来，刺激投机性压抑，很可能会扭曲房产市场。此外，房产税试点推出赶在第三轮调控政策出台的第二天，非常明显地放大了调控的作用，形成了叠加效应。随着“国八条”、房产税试点等第三轮调控政策的出台，楼市有望在今年上半年进入调整期。
　　
　　目前市场和政策处在一个博弈阶段，如果政策没有达到预期效果，应该还会有相应政策继续出台，到了市场没有筹码的时候，两者就达到了对等的平衡。

　第三个政策：央行第三次加息
　　
　　出台时间：2011年2月9日
　　
　　出台影响：
　　
　　加息再度空袭楼市 抑制通货膨胀势在必行
　　
　　继1月26日“新国八条”出台后，2月9日起,央行上调金融机构人民币存贷款基准利率，1年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，5年以上贷款利率达到6.60%，其他各档次存贷款基准利率相应调整。用此同时2月9日，国家住建部发布通知，即日起住房公积金贷款利率上调0.20%~0.25%。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。

　　央行加息首日2月9日，苏州住宅成交19套，当日成交总面积为264.54平方米，均价为.86元/平方米。除园区成交1套以外，其他区域均在2套和成交0套，十分惨淡。从整体市场成交量来看，苏州住宅成交依旧低谷，在第三次加息的冲击下，未在节后全面复苏有较大的关系。

　　苏州住宅市场，今年以来开盘的楼盘少之又少，2月仅一盘确定开盘，自2.9日央行加息，当周周末活动为零，很多开发商都在观望筹划，加息导致的融资成本上升和贷款难度加大，将让开发商遭遇前所未有的难题，尤其是在资金链方面，而缩减规模或是快建快销将成主要市场策略。

　　作为农历新年后央行首次加息，也引发了大家普遍热议。面对本次加息，苏州科技学院房产研究所所长、苏州房产协会副会长盛承懋教授表示，本次加息是政府宏观调控的延续，这也是政府为应对可能继续加重的通货膨胀预期所采取的又一次重大的举措，不排除未来会继续出台这样的措施。对于未来房价的走向，盛教授则告诉记者，2011年苏州楼市可能会出现小涨小跌，但是幅度过大的涨跌局面不会产生，大涨大跌的局面政府和开发商都不愿意看到，不论是政策层面还是市场层面都希望走“稳健”路线。
　　
　　针对此番加息、公积金利率上调等政策，65地产家居网连线苏州华美世居不动产新楼事业部总经理刘玖灵表示，有了春节前夕的“国八条”、房产税试点之后，央行加息、公积金存贷款利率调整也是不足为奇的，并且，此次调整幅度不是很大。对于房地产市场的影响来看，刘玖灵说，“主要会影响市场信心。”
　　
　　对于业内评论“加息或导致苏州偏远楼盘率先降价”一说，刘玖灵表示，按照苏州的城市发展状况来看，目前的房价是可以支撑的，而苏州几大区域的房价会有一个微调过程。偏远楼盘可能受影响较大，中心城区影响甚微。尤其是像园区这样的区域，开发商相对成熟，区域发展稳定，因此根据政策及时调整策略是十分正常的。
　　
　　针对此次加息苏州市房地产行业协会副会长杨肇锋博士认为，加息效果目前已经得到一定显现：加息过后，房地产市场买卖双方的负担都在加重。他认为，加息之后，一方面市场不会再节后迅速变热，另一方面，降价也将是重要趋势。购买者的购买成本在增加，这就将在一定程度上减少购买冲动，抑制购买力增加；与此同时，开发商的开发成本也相应增加，加之购买力锐减的共同作用，降价将成为苏州楼市近期的重要预期。
　　
　　加息对楼市的利空影响，不仅仅是楼市是否会降价，关系到更加深入的利空影响。业内人士分析，首先，加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。
　　
　　业内专家表示，单纯加息对开发商不会造成影响，但鉴于限购令以及房产税试点的多重综合影响，一方面需求受到压制，影响开发商回笼资金，另一方面开发商资金链又遭控制，因此短期内看，在资金链紧张的情况下，开发商会选择小幅下调价格。但从中长期看，调控政策不可能永远持续下去，因为这对经济损伤过大。“如果需求得不到遏制，供需矛盾得不到扭转，房价依然会持续上涨。”
　　
　　业内人士称，“2011年还将可能有2至4次加息，每次加息都是利空。但在加息周期的前半段，总体影响较小，直到累计加息多次，其效果将十分显著。”
　　
　　对于房地产市场来说，加息的主要影响在于购房者的还款压力将加大，近期打算出手的购房者可能会延缓购房计划，对市场进行下一步观望，因此可能会导致近期房地产市场的成交量下降。此次加息一方面将增加按揭购房的利息负担，抑制需求，部分购房者可能会赶搭末班车；另一方面对楼市的长期心理影响更大，调控影响面进一步扩大。未来预计加息将会继续叠加，利空影响将持续深入以及继续加息的预期，2011年高房价将迎来拐点。
　　
　　结语：去年4月出台“新国十条”，9月底出台“新国五条”，2011年1月底再度推出“新国八条”，房产税试点、第三次加息，在不到一年的时间内，第三轮楼市调控政策连番接踵而出，可见国务院：继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展：的决心非常坚定。房地产行业对银行信贷依赖度较高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，在一定程度上将影响到房地产市场的供需关系和房价走势。
　　
　　三重调控叠加效应，对苏州楼市的影响，短时间内不会造成很明显的表现，但是成交量会表现的不稳，有稳中下滑的趋势，而价格方面也保持市场的现状。开发商对未来的预期市场预期信心不足，在多次加息冲击下，开发商的开发成本也相应增加，也为购房者增加了贷款成本，限购，成本增加，多方的利空，让开发商与购房者之间再次陷入观望与博弈，苏州楼市格局将面临新一轮洗牌。

　　相关链接：
　　
　　各地方调控细则：
　　
　　新“津六条”出台 天津新房价格实时监控
　　
　　为贯彻落实国家宏观调控措施，巩固房地产市场调控成果，1月11日天津出台了《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》，6条具体措施将为天津房地产市场平稳健康发展起到积极的促进作用。

　　“津六条”的主要内容具体表现为:加强房地产用地出让后监管，出让合同约定开工、基础部位、竣工的时间、基础部位完工后办理销售许可证上市公开销售的时间以及延期开发建设的处罚条款。对囤地延建的行为按相关规定进行处理，并予以曝光。

　　规范商品房销售管理，房地产开发企业申请办理销售许可证后，十日内可售房源在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上一次性全部公开。严禁以房屋预定为由变相捂盘惜售。

　　此外，还将规范商品房销售行为，严禁房地产开发企业及其中介代理机构在商品房项目取得销售许可证之前，以会员卡、优惠卡、选房卡、诚意金等形式变相收取房价款或预定金。无证售房行为一经发现，将依照相关的法规进行处罚，并记入信用档案。

　　对房地产开发项目的各类广告和房屋价格变动情况进行监控，配套设施、销售方案、服务承诺等必须与有关部门审批核准一致，一经发现违规行为即进行曝光。

　　有关负责人表示，“津六条”已经开始执行，所以《通知》的发布短期内不会对天津的执行细节产生影响。不过，该负责人也强调，尽管目前天津在市场监管方面的措施已经比国内其他城市更加严格，但随着市场发展和国家进一步的政策发布和要求，天津市的政策也可能随时进行调整。

　　“新国八条”之后 上海细则“沪九条”2月1日出台

　　上海细则--沪九条2月1日出台，规定改善型公积金二套房贷首付不得低于60%；2011年上海房价控制目标于月底前公布；其余限购、营业税等均按新国八条细则执行。沪九条、房产税双管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。2011年上海楼市不容乐观。

　　重庆公租房管理细则出台 公务员不能参加首次摇号
　　
　　《重庆市公共租赁住房管理实施细则》11日正式公布实施，租金每月9-11元/平方米。

　　重庆市政府11日举行新闻发布会公布，重庆市将从2月12日起正式接受公租房申请，重庆市首批向社会投放的8万余套公租房房源总面积达400万平方米，同时重庆市所有符合申请条件的公务员一律不参加第一次公租房房源摇号。

　　重庆市人民政府2月11日下午召开重庆公共租赁住房管理相关情况新闻发布会，详细介绍了备受社会关注的公租房申请、审核、摇号、签约入住、物业管理等内容，同时《重庆市公共租赁住房管理实施细则》正式出炉。

　　重庆市副市长凌月明介绍说，今年月2日，重庆将拿出400万平方米的公租房现房进行第一批摇号。其中40万平方米为现房，摇中号的申请人可立即入住，其余60万平方米为期房，摇中号的申请人最迟将于今年11月入住。而到年底前，全市将累计提供1000万平方米公租房接受申请。同时，为了使急需公租房居住的人员能早日入住，全市所有符合申请条件的公务员一律不参加月2日首批公租房房源摇号。

　　凌月明说，重庆公租房房租一般为同地段同类型商品房房租的60％。根据物价部门、公租房管理局的调研，重庆公租房房租目前定价为最高11元／平方米，最低的9元／平方米。

　　穗版新国八条细则或2月出台 卖一或可再买一
　　
　　继上海、北京等地方版“新国八条”逐渐明朗化后，广州近期也传出将拟定穗版“新国八条”，落地时间或在本月内。

　　广州房管局负责人表示，广州版新政细则已经上报市政府，近期就会以市政府文件的形式正式出台，落地的细则内容不会超过“新国八条”范围，主要对其操作作出了明确。

　　此前广州限购令仅限十区域范围，并未包括从化、增城等城市，而此次该人士表示，中央政策已经明确，限购的范围为行政区域。这意味着，新政细则不排除将从化、增城纳入限购范围。

　　有预测称，新版限购令中，有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，或将可再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，需要承担按全额征收的营业税。

　　广州地产专家谢逸枫表示，目前的政策调控只是延缓房价上涨的时间和幅度，要把房价按住是不可能的，一旦限购政策和前面的政策被市场消化，在通胀、人民币升值及热钱等压力下，房价很有可能会出现报复性反弹。