一语中的的房产评论:房价升降取决于真实利率水平

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一语中的的房产评论:房价升降取决于真实利率水平

关于中国房地产的讨论太多了。

  流行说法是讲供给方的问题,地方政府对于土地一级市场垄断推高了地价,所以房价高,简单概括是地价推高了房价。

  但是我们看到过政府强迫别人买地吗?看到的是开发商使劲地出价买地。那开发商为什么要高价拿地呢?很简单,是因为未来房价可以卖得更高。

开发商是经济人,他是求利润的,谁会轻易买比面包还贵的面粉呢?那么市场只有一个推论,那就是预期到未来的面包一定会比面粉贵。

  所以说到底,原因只可能在需求方,是未来对房子的需求高了,房价才可以升得更高;这个需求当然是有效需求,而需求实现的载体就是货币,未来一定是有足够量的货币购买力来形成需求。

  过去0年,工业化和城市化一直是中国经济发展的两个主要引擎。现在工业化进入中后期,收入增加和方兴未艾的城市化引发大量的居住需求。这当然是中国经济增长的大背景,但不是全部。因为单从住宅的使用价值(居住功能)看,除了买房子,还可以租房子,可是我们看到的房子的租售比很高,而且越来越高。

  在买和租之间选择,这是个经济中的资金回报率的问题(即真实利率)。经济中回报率高,更多人会选择租房子,拿钱来投资赚更高回报,这是合理的经济选择;反过来,更多的人会选择买房子,比租房子划算。所以在货币超量、通胀率高企、实际利率为负的背景下,房价高涨,租售比高就不奇怪了。因为房价是未来租金的贴现值,而贴现的因子取决于利率,利率低则房价高,租售比也就高了。

  中国房地产价格上涨当然有收入增长的因素,但迄今为止其升幅已经远远超出收入增长的讨论范畴,很大程度取决于经济中真实利率的水平。经济中真实利率长期偏低甚至为负数,才是其持续上涨的重要原因。按哈耶克的说法,负利率会改变人对于风险的态度,变得不理性和激进,致使资源错配和不当投资发生。

  中国房价问题的经济逻辑很简单,没有什么复杂的,都是教科书经典的分析范式中的东西。我不知道为什么每年都吵得那么热闹,最后得出的还是“地价推高了房价”的结论。

  不妨用一下反证法。倘若土地供给增加,地价会不会下降?恐怕还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化,而不是相反。倘若房价依然上涨,地价就没有道理会下降。

  把中国房地产的问题推到供给方,老实讲,根本不合经济逻辑,但偏偏这不合逻辑的方向,似乎还成了调控的主要看点(地产商总是吵吵着要求政府放地)。

  需求方除了限制购买外,经济中的真实利率基本上不敢碰。我直说吧,当下这个货币条件,建再多的房子也会被负利率催升的货币购买力所吃掉。中国现在的房子存量再装一倍的城市人口或许都没有问题,但开发商还在抓紧建,大家还是抢着买,为何?

  经济中货币的整体水位不下降,限购只会令从楼市中挤出的资金推高物价通胀压力,整体负利率的加深反转过来又将导致资产价格的进一步上涨预期。道理很简单,因为市场会迫使我们改变我们长期以来所习惯的市盈率(租金回报率、内部隐含收益率等等),人们的风险忍受能力被负利率所催升。比方说,半年前你可能25倍PE才会考虑购买某公司的股票,今天即便是0倍的PE你也觉得这项投资是值得的。其实这个公司什么都没变。投资者愿意为此付出的无端上涨了20%。

  资产价格的泡沫本质上是人的一种动物性的宣泄(人对于风险的态度陷入非理性)。这是金融经济学中资产定价的最基本的道理。房价会不会降,会降多少,最终还要取决于经济的真实利率水平。

  社科院金融研究所 中国经济评价中心主任 刘煜辉

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评论列表

    本站网友 立体车库
    16分钟前 发表
      中国房地产价格上涨当然有收入增长的因素
    本站网友 男女朋友经常吵架
    10分钟前 发表
    实际利率为负的背景下
    本站网友 新力帝泊湾
    8分钟前 发表
    根本不合经济逻辑
    本站网友 电动车能淋雨吗
    11分钟前 发表
    但迄今为止其升幅已经远远超出收入增长的讨论范畴
    本站网友 发电集团
    13分钟前 发表
    关于中国房地产的讨论太多了
    本站网友 韩元对人民币汇率
    24分钟前 发表
    实际利率为负的背景下
    本站网友 蓟县租房信息
    10分钟前 发表
    房价高涨
    本站网友 马钱子炮制
    15分钟前 发表
    通胀率高企
    本站网友 苏州婚纱摄影
    24分钟前 发表
    最后得出的还是“地价推高了房价”的结论
    本站网友 园林景观公司
    25分钟前 发表
      在买和租之间选择
    本站网友 书本扫描
    4分钟前 发表
    变得不理性和激进
    本站网友 瑞星专杀
    21分钟前 发表
    租售比也就高了
    本站网友 小针刀视频
    0秒前 发表
      需求方除了限制购买外
    本站网友 新海诚作品
    5分钟前 发表
    建再多的房子也会被负利率催升的货币购买力所吃掉
    本站网友 ae素材
    5分钟前 发表
    这是金融经济学中资产定价的最基本的道理
    本站网友 山东高速集团有限公司
    9分钟前 发表
      把中国房地产的问题推到供给方
    本站网友 穷二代吧
    26分钟前 发表
    其实这个公司什么都没变