楼市调控不断加码，然而几轮下来，房价在经济与市场化发展的作用力下不断攀高。如何看待外界对房价调控政策的质疑？如何评判过去 10年楼市调控难的真正原因？
7月 27日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受中国房地产报记者专访时表示，房地产调控存在五大难题，要想对症，需要在四方面着手。一是稳健货币政策，推进金融改革；二是统筹城乡建设用地，推动土地制度改革；三是多用市场手段少用行政手段，减少行政审批；四是建好、管好保障房，搞好相关制度建设。
中国房地产报：你如何归纳总结过去 10年的房地产调控政策？
顾云昌：从房地产走势来看，房价在 2004年进入快速上升通道，随之而来的就是政府对房地产的一系列调控政策。我认为，根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。
第一个阶段是初始调控期，从 2002年到 2004年底；第二个阶段是加码调控期，从 2005年初到 2008年初；第三个阶段是逆向调控期，从 2008年底到2010年初；第四个阶段是“双限”调控期，从 2010年初至今。
中国房地产报：如何看外界对高房价的质疑？
顾云昌：房地产市场是一个既重要又容易出问题的行业。因房价上涨过快，而极力贬低这个行业，是不客观、不理性的。因调控没有造成房价的下降而不满意政府调控，是可以理解的，但否定调控的重要性是不可取的。应以积极的态度促使政府部门改善调控措施，通过改革，用“市场的手”来替代“政府的手”，搞好调控。
再说，房地产市场中的问题是发展中的问题，只能依靠发展逐步解决。高房价没有一吃就灵的降火妙药，原因是多方面的，既有市场发展中的问题，更有体制性原因，应该理性看待。
中国房地产报：如何理解你说的“理性”？
顾云昌：我们需要从房地产调控难的原因着手。
第一，我认为调控的难点在于十分旺盛的刚性需求。据统计， 2006年～ 2010年，全国商品住房销售面积达到 6亿平方米，而供应面积仅为 26亿平方米，明显的供不应求是导致房价上涨的主要原因。
第二，调控的难点在于宽松的货币环境。货币环境的宽松是和宏观经济相关的。201年 6月，我国的广义货币（ M2）已超过 105万亿元，过去 10年内M2总量增长 5倍多，成为世界上货币总量最多的国家。
第三，供地制度和管理缺陷。过去 10年，居民收入不断提高和住房改革激发出来的住房需求空前大爆发，但城市商品住宅供地却跟不上形势发展需要，特别是在大城市，商品住房开发量相对于旺盛的需求来说严重不足。
房价过高的背后另一个主要原因是，土地价格太高。现在大城市房价中的一半左右是土地出让金，面粉贵了，面包自然贵。目前，土地出让金和房地产税收是地方财政收入的主要来源，导致地方政府高度依赖“土地财政”。
第四是居民投资渠道缺乏。第五，难在保障房资金短缺，管理不善。2010年，政府提出新建 600万套保障房，保障人数过亿。大规模的建设是有必要的，因为要还过去的欠账。但是持续大量建设保障房首先会遇到资金问题。近几年，在地方经济增长滑坡的情况下，资金压力比较大，有些地方出现了虚报保障房建设量的情况。还有些地方建设指标完成了，却没人入住，因为有质量等问题。
保障房在管理方面还存在漏洞。民众不仅关心建了多少保障房，还很关心如何合理、公平分配保障房。将来还有长期的居住管理的问题，比如保障房大量集中在一个小区里面，低收入家庭可能因收入低和管理差等问题，出现集体抗租，香港就出现了这样的情况。这给社会稳定埋下了隐患。
中国房地产报：调控难的症结到了，你如何开药方？
顾云昌：我认为要促进房地产市场健康发展，既要搞好房地产调控，更要通过改革，建立长效机制。我有四点对策建议。
第一是稳健的货币政策，推进金融改革。从国家层面，稳定货币增量、控制流动性，对房地产市场健康发展至关重要。减少刺激固定资产投资的力度，稳定M2的增速也是当前调控的重要方面。
回顾以往的房地产调控，由于一度仅注重收紧开发商贷款，而没有收紧个人贷款（贷款 / ），调控效果并不理想。因为要使房价平稳下来，关键是要调整楼市的供求关系，即增加住房的供应量，减少需求量。
第二，统筹城乡建设用地，推动土地制度改革。未来，城乡土地一体化、建设用地市场化的改革，应该是我国经济体制改革的重要内容。
改革可从两方面着手：一是给农村宅基地确权，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村居民点建设用地指标买卖和由乡到城流动，可以像重庆、四川等地那样搞地票；二是制定激励农民腾退废弃宅基地的配套政策，建立建设用地市场，不能让农民吃亏。同时，要合理调整城市用地结构，减少工业用地的比例，增加住宅用地的比例。
当然，加大新增土地供应的同时，还需要盘活存量。
第三，多用市场手段少用行政手段，减少行政审批。未来要尽量少用行政指令性手段调控房地产市场，比如限价、限购等。应该把房地产税收体制改革和相应制度的建设作为房地产调控的主要手段。
第四，建好、管好保障房，搞好相关制度建设。
中国房地产报：你如何看待未来房地产行业的发展方向？
顾云昌：我认为楼市泡沫是局部性的，可控的，房地产仍然有发展潜力。21世纪看两件事，第一是看美国的高科技，第二是看中国的城镇化，这是有道理的。国家提出调整产业结构，大力发展服务业，不管是生活性服务业，还是生产性服务业，其发展也都离不开房地产发展。
未来，房地产发展有三大任务：一是推进住有所居的实现，特别是加强保障房规划、建设、分配和管理。其次，促进房地产市场健康发展。健康发展就是保持房价的相对稳定，实现这个目标要以建立长效机制为主要方面，同时要适时搞好房地产市场调控。第三，发展“绿地产”。
